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業 戶通訊 News Letter to Owners

註:
所有在此發表 意見, 純是作參考用途,絕不代表法團立場,亦不應視作具法律約束力之專業意見,如有疑問,請向有關專業人仕諮詢。

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最新通訊:

業戶通訊

(ref.:101213hhcc業戶通訊)

紅磡商業中心業主立案法團第二屆委員

楓豪有限公司

孔子三千弟子中,曾參以孝順及德行見稱,一次從路上傳來曾參殺人的消息,母親不以為然,認定是謠言,但接著再傳來同樣訊息,曾母半信半疑,當第三 次消息傳來,曾母已是相信,急忙丟下織布機逃走,後來才發覺犯案的是同名同姓的人。今日科技發達,消息傳達更易,但查證同樣困難。


謠言及虛假消息,未必是發放者或傳話者存心惡意中傷有關人士,而是錯以為一已之所見或所聞即是事實,西方法制著重邏輯理性,考慮週全,故證人作證時的誓 詞,會聲稱保證所言皆屬事實之部份或全部,而不敢堅稱尺所知必為事實之全部而省去或只屬部份的一段,原因是限於個人的能力所及,根本無人能肯定自己所見所聞已是 全部事實。


在業戶通訊內論及不實傳言,記憶中已是第二次,事緣最近有傳聞關於管業處之採購有不公之處,後更旁及本人及本公司員工之操守作風,不得不就此事再作探討。 未說出事情始末時,有必要先行講解管業處與法團採購外判程序,根據BMO344第20A條及其附加指引,法團有權定奪二十萬元以下或不超逾年度預算20% 之工程或採購項目,以本大廈之規模,上限可達600萬,但自成立法團以來,從未見管委會有不經大會批出接近此上限之採購外判項目,相反在較低水平已呈交年度大 會討論;例如清潔服務,涉及金額每年不超過三百萬,但事關全體業戶日常切身感受,管委會仍放在大會議程中議決,以十萬元為單位之項目皆按投標程序招標,由三 位以上委員監察開標,然後由七位以上委員簽署同意書才能通過;其他項目亦會邀請三個或以上報價,一萬元以上同樣由七位以上委員簽署同意書才能通過,$5000 -$10,000則須三位小組委員通過,至於5000以下採購或工程,則由管業處自行問價定奪。由於委員職責屬義務監察性質,不會參與日常運作,委員間亦 有分工,不會事事兼顧。當然,遇有投訴,任何一位亦可協助查證,本大廈規模不少,日常零碎採購事務煩多,委員確實不能亦不應參與,幸而資源較充裕,聘有兩 位全職幹事把關,每項採購如超過限額,必會先行審閱,如有需要,會作出建議,讓委員在作出決定前先作參考,數額不多的項目,雖然無須批核,事後亦會進行審 計,今次傳聞涉及之影印項目,便曾由於兩位幹事及財政委員的質疑而大幅減少外判,盡量由管業處職員自行負責,只有在短時間內需要大量影印或器材無法做到的 打印,例如今次業主大會所需文件或大幅度工程圖像輪出,管業處才予以外發。抽查過去幾個月的開支,印刷及文具每月合併計算都不過是數千元左右,比衛 生紙還要少,以本大廈規模來說並無異常,說管委會並無理會的業戶可能未有仔細閱讀每月之財政報告。


今次傳聞中,提及管業處只將影印服務判予商場內某一商戶,而非價低者得,且數量龐大,有利益輸送之嫌。按每月財政報告所得印象,影印數量不多,但既有傳 聞,必須要查證是否屬實,本人唯有親向經理查詢,經理亦無印象,原因是款額不大,亦只交有關助理問價及決定由那一影印商負責,接到本人查詢,即向今次負責 兩位女同事查詢,惟發覺回報與傳聞相距甚遠:


        1.    1.今次提供服務者正正並非所謂指定商戶,亦看不出負責助理有任何動機向某一商戶輸送利益。

        2.    2.影印數量似是龐大,但並非高價彩色影印,全部金額不過是一千多元,以現時影印服務利錢之微,單看金額 ,外行人亦知利潤不多。

        3.    3.其餘時間影印數量更少,帶來利潤絕對談不上足以令某商戶有可觀利潤。

        4.    4.雖然並非每次問價,但管業處負責同事斷言不時向本場三家影印商戶口頭查問價錢,只是有商戶以為管業處職員必定身穿制服及會表露身份,根本無法確定管業處同事沒有問價的印像是否屬實。

        5.    5.黑白影印價錢其實相差不大,所以還要看交貨時間等其他服務承諾,故此當時較清閒的反會較為優先,並非一定價低者得。

        6.    6.據物業管理條例製訂之守則及廉署指引,本公司仝人、管業處及法團委員對利益輸送皆極為警覺,一般人以為只須防範任何人以任何形式向某些供應商輸送利 益,卻不明白逆向輸送亦有問題,特別是供應商亦是場內業戶或商戶,如果以低於成本價錢供應商品或服務而沒有事先聲明屬於贊助,會被懷疑動機或企圖。

        7.    7.根本沒有任何人,包括委員或經理曾下達任何指令不計價錢指定採用某一供應商,兩位負責同事聲稱只按程序辨事,是次查詢令她們感覺委屈及難堪。


傳聞第二部份更提及本人(或本公司同事)在該所謂受優待影印商戶影印時無需付費,如果本人並無代表公司出任法團委員,也許仍不必理會此等傳聞,但傳聞既將兩事相提並論,本人及公司所有成員,不得不嚴正澄清:


  1.    1.本人所屬各公司,向來以誠實及公平互惠交易作為營商第一守則,開業以來三十年,全體員工皆身體力行,在不讓自己受騙或被佔便宜外,亦謹守不佔別人便宜的守則,從不會要求和接受供應商無緣無故無償提供商品或服務。

  2.    2.本人所屬另一公司從事廣告裝飾,平面設計、大度噴繪及印刷等業務,二十年前開始,文件已全部以電腦檔案保存,直接打印,不單無須向外尋求影印服務,甚 至有能力提供同類或更專門之服務,只因衡量影印業務之獲利模式與公司之人力並不匹配,早已終止該服務,除非公司內器材出現故障或忙碌中,正常情況,皆無須 外求影印服務,亦只有在極少量及匆忙情況才會外出影印,年中不足數次,每次不過數頁,金額不過數元,根本無大量影印之需求。

  3.    3.公司客戶要求影印服務,皆會提議自行尋找選擇其他商戶,但避免推薦某一商戶,如客戶已有既定服務供應商,間中亦有代客戶落單或提貨,由客戶自行依價付款,不必付款提貨是表像而非事實。

  4.    4.同場商戶互相光顧,大都會彼此給予一定折扣優待以示友好,我們無論公私採購,都要求商戶不可虧本供貨,對同業亦多依行規給予約5%-15%的折扣,與 我們曾作交易商戶皆熟知本人及公司作風,傳聞被優待之商戶,跟我們亦有少量業務往來,我們提供折扣數額更多於所謂影印之款項。曾因款額過於零碎不便找贖免 收,事後亦會迅速支付,無法推辭之一元數角,皆於日後折扣中作出調整以作抵消,日後甚至避免光顧同類服務,一切亦屬正常私人交易,不涉法團利益,近月更增 購兩台具更方便影印功能之彩色鐳射打印機作自用。

  5.    5.正因委員並無參與管業處日常工作,才不致令法團利益牽涉個人利益,向管業處強力推薦或不推薦某商戶,反而有違反採購守則之嫌,本人所屬公司為免利益衝 突,自參與法團義務公職後,已停止競投本大廈一切採購項目,放棄金額跟一元幾角之影印費用相差何止萬倍。


或有人以為對此類不實傳聞大可一笑置之而無須過度強烈反應,惟鑑於親身遭遇以至旁人經歷,此類傳聞隨時衍生為災難,一位警司級人員只因一封無根據之匿名信 而被廉署暗中立案調查半年之久,經查明舉報不實後才向受查者公開其事。我們其中一公司則曾被以包攬訴訟作法律訛詐之訟棍以非法取證及假證意圖索取巨額賠 償,糾纏竟達數年始被我們提出其非法取證及作假證之證據而停止,這些事例足以說明以下幾點:

   1.不實傳聞原來可充當所謂證據,對無辜者做成不可彌補之損傷。

   2. 謠言是否能「止」於智者原來難以確定,但謠言原來可以「始」於「智者」則是鐵般事實,只因為要滿足所謂智者的不軌企圖。

   3.另有一些傳聞發佈者或散佈者,並非存心傷害當事人,而是以一己片面所見所聞及猜測當成事實之全部,又未作查證。

   4.濫用投訴自由而無須負上任何責任及代價已成自由社會之病態,是一種另類的暴力,更被別有用心者作謀取利益或傷害他人之工具,無論有心抑或無意,皆應遏止。


如果在現行機制下,任何業戶商戶發現法團、管業處有任可實質缺失,本人必會協助查證;如屬本人或本公司過失,自當負責,甚至引咎辭職;如對現行機制有任何懷疑,更 可加入管委會參與管理。雖然這次為查證傳聞真確性令本人失去星期天的時間回來完成放下的工作,但如果能就是次事件令大家對處理傳聞更加謹慎及明白採購程序如 何防止利益輸送,也是值得,亦在此呼籲各業戶參加明天業主大會。


(ref.:100613hhcc業戶通訊)

紅磡商業中心業主立案法團第二屆委員

楓豪有限公司

13/6/2010

最新消息:


  1. 節 能效益立竿見影: 更換水冷中央空調機的節能效益,立竿見影,據法團幹事比較電費賬單發覺,在四月第一台製冷機投入運作時,冷氣用電費用節省五萬元之多,五月份三台投入運作 後,竟節省高達廿三萬元,因為今年五月較為涼快,故此正常節約可能較少,估計六月底六台新機全面運作後,每月約能節省三十多至四十萬元,每年高達四百萬以 上,對改善財政收支作用極大,當然這只屬估算,實際效益還待較長時間的數據來確定,節能之外,最重要是機能達標,六月廿一日座最後一台新機投入運作後,監 察所得數據顯示,在環境氣溫三十一度下,無需開啟舊機,出水溫度為六度,比原有系統的十二度水溫有一倍的效能提升,部份公用地方仍然未有改善是風櫃或風機 問題,改善工程已在進行中,如一樓A區已批出加裝風機工程合約。

  2. 財 務狀況:除更新製冷機組來節省開支外,管業處亦籌備招標引入大廈電力裝置管理智能系統,利用先進智能軟件微調能源使用程序節能,估計能進一步將電力開支縮 減半成至一成,約為每月五至十萬。此外在擴大財務流動性方面,由於大廈屬高用電戶,可向中電申請免息貸款約百多萬元及向政府的能源效益基金申請津貼約二百 萬作電力裝置改善工程。故此如無突發大型開支,暫時仍無需要佳定代為埶支任何費用。

  3. 消防改善工程進度:由於原有顧問公司有意退出,進度亦未如理想,導致物業買賣有不確定因素,法團已囑管業處另招標聘請新顧問公司,加速工程進度,希望先行完成防火防煙門及標誌的更換。


專題 - 公地悲劇(tragedy of common)的成因:


今期專題談公地悲劇(tragedy of common) ,是有關共有資源(common pool resources)管理的一個普遍現象,分契物業內的共有地方(common area,政府法例官方譯法為公用地方),亦可視作共有資源的一種,故公地悲劇的問題,亦適用於物業內共有地方的管理。


對共有地方的管理問 題,我們已曾在會議中、委員電郵通訊中及業戶通訊中多次闡述我們的看法和立場,本來已不欲再重覆,但法團幹事因應部份委員要求正擬製訂守則及紀律行動指 引,為確保認受性,減免日後爭議,還是不能不說,立此存照。我亦借此機會解釋過往討論問題時所採用的方式和原則(methodology) :


  1. 語 文:過往在委員間之通訊,我們都是以英文作媒介,對部份委員和幹事可能做成不便,謹此致歉,原因並非本人英文水平優於中文,相反本人駕馭中國文字的能力遠 超英文,但亦更明白中文的優劣,中文是一種精采的語文,也是一種混賬的語文,因為中文可以很優美動聽,但講道理時卻又是最易偷換詞義、混淆黑白是非、有理 說不清的文字,愈是言簡意深,美麗動聽,便愈易出現同一段文字而事後各自理解,各自表述的情況,就是對各詞彙有詳細註釋,仍不免被斷章取義,而且文氣必然 嚕唆累贅;還有是香港沿用的法例和管理哲學,都是源自英國,翻譯後已失去原有神髓,所以在勉強還能以英文表達意見時,唯有棄中取英,以減少被典解的機會。 當然,英文作為一種活文字,字的含義亦隨時代而變化,仍可能一字多義(ambiguous),所以專業精英如法律界人士更大量採用字義差不多已是固定下來 的拉丁文,正是這個先天性缺憾,令「話語權」掌握在英文嫻熟或擁有文字解釋權力的人士手中。

  2. 法理依據: 由始至終,我們都強調自己並非專業人士,我們的意見不是專業意見,包括法例的理解及銓釋,但涉及人的行為及物業管理,就必然牽涉法律,無法避而不談,雖然 曾因學業和工作上的需要也讀過一些法律的基本課程,但只能接觸到片面和膚淺的內容,根本不敢亦不足夠憑這些知識跟專業人士爭辯,包括物業管理的高級行政人 員,只是,無論多麼愚笨或無知的人,也有基本常識 (common sense) 和經驗 (empirical experience),當一次又一次發現專業人士的權威言論跟常識和經驗所謂實踐智慧(practical wisdom) 相抵觸,甚至出現自相矛盾的情況,還是會懷疑的。既然不可能每事皆向專業律師請教,時間及金錢上亦不可行,唯有求人不如求已,自行查證,直接翻看法例和案 例,盡量瞭解背後的理據和精神,一切只是為了自保和自衛,不致那麼容易受騙,不是、不敢亦不可能挑戰專業人士的權威,因為真正的權威不容易打破,只有虛假 和不誠實的權威,才會被自己的行為戮破。

  3. 其他因素:我們不下一次強調,徒善不足以為法,徒法不足以自行,光談法理,而不考慮實際環境,只予人不近人情的感覺,法理以外,還有義理和情理,特別在中國人為主的社會,只有情理法兼顧的政策才能贏得大多數業戶及商戶支持,更不能有雙重標準或選擇性執行。


且以幾個過去有關共有(公用)地方的管理事例說明以上三點:


  1. 公 眾地方的含義: 對分契物業內的共同擁有部份,公用部份(common parts)包括樑,柱、部份共用牆壁及一切共用設施,公用地方(common area)則是大廈內非個別業戶或租戶獨佔的共用地方,但跟真正的公眾地方 (public area)不同, 英文共同(common) 用來描述一些財物由某一群組人士共同擁有和享用,譬如物業的業戶及其授權人士,公眾 (public)則是使用權向所有人士公開,物業的日常管理規則及工作,在未成立法團前,由管業處以公契執行人身份訂,法團成立後,由管委會依據業戶的授 權在不違反有關法律情況下自行訂立執行,寬緊可以不一,這是立法者立法時考慮及環境及其他客觀因素讓業戶保留一定彈性,業戶很多時違反的只是公契執行人據 大廈管理條例賦予權力(statutory power)製訂之內部規則。公眾地方(Public area)則確實由政府部門據法例或附例管理,違反者即是違法者。物業內的公用地方仍是私人地方,只是由一群業主共同擁有、共用及管理,不是公眾地方。

  2. 違規的含義: 中文的違規、違章、違例、違法、違紀、違則等在中文中都是隨意交換運用,但究竟違反的是法例(ordinancy)、附例 (by-law) 、依法例賦予權力製訂的規則(regulations made with statutory power)、契約內條款 (provisions of deed)、合約內條款 (terms and conditions of contract) 、實務守則(code of practice)、操守 (code of ethics)還是執行程序(protocol)等,便少有註釋清楚,在英文用字中,文字本身卻已是不解自明(the word per se is self-explanatory),所負責任或應施懲罰亦按過失(tort) 性質而輕重有別,中文日常用字並不嚴謹,一字多解,可以借此偷換概念,故須連篇累牘註明,變得難以閱讀,拿中文化後的香港法例一看便知。

  3. 一 視同仁的含義:本來「一視同仁」有天子犯法,與庶民同罪之義,換言之是同罪同罰,不因人而異,初聞一視同仁,豈有不額首稱慶的道理,但那知實踐起來,竟可 以變成不同罪而同罰,或大過不懲,小過不饒,甚至無過而被同罰,所謂一視同仁竟可以至典解至與原意完全相反,世上可能只有中文才能有這種巔倒詞義黑白是非 的可能。


法團成立前一段不短 的時間,這些掉(偷)換概念或巔覆文字原義的事件不斷重覆出現,違法行為跟違反內部據某些人私下所訂規則混為一談,通稱為違規 (delinquent?),然後又聲稱「一視同仁」,對不同程度的公用地方使用者,不理會是否合理使用(fair use) ,一律予以禁制,執行時更是對嚴重違反規則甚至違法者並無行動,卻辯稱為先易後難,容後處理,實際所見是從未處理,對普通違反者則即時窮追猛打,對輕微或 未有違規者則恫嚇滋擾,在言論上形造出規則即等同法律的假像,行動上則選擇性執行或採取雙重標準,在大家不勝其擾提出抗議後,又以「一視同仁」為理由一併 寬鬆處理,變成寧縱無枉;原來公用地方管理具權威而大家默默遵守多年的不成文內部規則,在第一個違規者出現而被容許後,實際上已被自行打破,而執行者本身 亦有所謂違規行為,根本無法自圓其說,各人亦唯有各司各法,自行向專業律師或政府部門查詢,各自理解,各自表述,「好市民」向政府部門投訴次數多了,反讓 更多人知道違規不等同違法,更覺受騙而忿忿不平。情況愈是嚴重。法團成立初期,由於未知底蘊,再以「一視同仁」禁制違規者,引致數以百計商戶反彈,一委員 (應為秘書何先生,如有錯誤請指正)了解後即指出,只要容許一戶違規,則戶戶皆可違規,這與我們看法相近,法律所謂之平等精神,是權利相同,不應因個人喜 惡而強行將並非違法行為打成違法,或藉法例賦予權力制定苛刻內部規則,做成業戶間大規模的分列和對立,所以我們強調不容任何新類型違規事件出現,做成先 例;已發生問題,則先行處理確實違法而法團整體須共同承擔責任的事件,其餘所謂違規但屬私人物業內部管理規則的事件,由於原有規則已被破壞,便應從新擬 定,在法律的底線前,設一個大多數商戶及業戶同意的準則,再貫徹執行,更勿愚弄大眾,偽稱為違法,真正違法又偽稱為違規甚至謂有法理依據。所以,這些話並 非不能說,而是要名實相符,說到做到。


無論是有意無意及意圖為何,「言行不一」或「名不符實」客觀上做成以下效應:


  1. 權威破產:由於有關政府部門多次巡查後,只對極少數明顯違反消防條例商戶發出警告外,其餘皆未有任何檢控行動,結果出現狼來了的效應,權威破產,真正違法個案出現時仍無人相信。

  2. 錯 誤訊息:由於九一年依據普通法容許申請逆向管有權的最低佔有年期要求由二十年降至十二年,而其法律效力能否凌駕其他法例如建築或消防條例及適用於依公契規 範的公用地方仍未有定案,社會上一度衍生永久佔用公用地方的誘因。在這個客觀環境下,對嚴重如永久及持續(permanent and continuous)佔用公用地方的行為跟臨時或偶發(temporary or occasional)使用公用地一視同仁寬鬆處理,可能誤導某些業戶或買家,衍生不合理期望。雖然千禧年後逆向佔有已確定不適用於有成文條例及公契規範 之公用地方,此點已獲法團法律顧問口頭上確認屬實(此屬個人理解,如有錯誤歡迎指正,並向專業律師查證),違法佔有更可能負上刑責,但不排除有人曾經或仍 然相信可以憑實質佔有來取得公用地方的擁有權。

  3. 概念混亂:由於一視同仁實施時曾變為寧枉無縱一刀切的行動,部份商戶深覺反感,索性回歸至以平等即是相等的原始概念,結果更為混亂,政策在「枉」「縱」兩個極端中搖擺。

  4. 各 走極端:部份商戶及業戶間因佔用公地問題意見各走極端而分裂為兩個陣營,由於人皆傾向選擇性地相信自己喜愛的論點,違法論者自覺站在道德高地更振振有詞地 主張採取法律行動嚴打,管業處深知大部份個案未達公法起訴門檻,而採用民事訴訟亦因欠公平準則而沒有堅實法理基礎,爭論並無結果。


公地管理向來是管理 人員的噩夢,在兩類極端用戶中兩面不討好,部份極端業戶以部份單一業權的物業管理模式為樣版,以為是簡單違法問題而主張強硬對付,我們初期亦抱相同想法, 然而詳細探討後,發覺法律精神傾向寧縱無枉,法律要求實際是最低要求,根本遠遠低於他們心目中的標準,我們以往所列出的五類違法行為中,除僭建,堵塞或鎖 上走火通道出口致無法通過,堵塞或破壞消防設施及改變土地用途等四類能達公訴門檻外,即使廿四小時在公用地方存放私人物件,亦不過是明顯的侵權行為,有充 份理由作民事起訴。私人物業內的公地管理問題是群體內的行為規範(norm)問題多於法律問題,如果欠缺廣乏認同,勉強依照少數幾個委員或大業戶的個人意 志強行執行,若非不能徹底,最終功敗垂成,便是付出不能承受的代價,肯定並非原先所能預見,是否值得,實屬見仁見智,更可能隨委員換屆而翻盤。一位持牌雪 糕小販因持有四十多支波板糖作銷售用途,並非牌照允許貨品,被執法人員告上法庭,法官斥為浪費公帑,濫用權力。本人並不喜歡走廊上貨物橫陳,但基於公平及 公正原則,實在找不到論據解釋何以有些業戶或商戶能像小說《動物農莊》(Animal Farm, by George Orwell))中某一頭豬所說一般,比別人「更平等」。


公地管理問題,早在 六十年代已有學者稱為公地悲劇(tragedy of common, 最先由Garrett Hardin 在1968年於科學雜誌(Science)上發表),自此皆認為是無法解決的災難,問題依性質歸納為三種模式(註1),解決方法是全面私有化或公有化,即 是單一業權或完全歸政府管有,直至近年在研究得到突破及實踐上相繼出現一些成功例子後,才變得較為樂觀,2009年諾貝爾經濟學獎兩位得獎人其中一位女學 者埃莉諾·奧斯特羅姆 (Elinor Ostrom), 正是以解決公地管理問題的研究成果獲獎,我們亦曾不避理解粗疏,在委員及管業處內部電郵中引用她提出的八大原則來處理我們大廈內的公用地方管理問題(註 2)。將這些原則及成功案例應用在本大廈並非絕無可能,因為沒有持續擺放貨物在通道的商戶達三份一以上,其餘三份一只是擺放極少量宣傳品或偶然上落貨時有 必要使用公地,屬於合理用只有三份一是營業時間內經常佔用通道兩旁,極端業戶或商戶更是聊聊可數,說商戶欠缺自律精神須要勞煩官老爺規管並不公允,當然不 可以拿單一業權統一管理的頂級物業來比較,因為既不「公平」,亦不現實,更於事無補。我們以為物業內的公用地方已是屬於比較容易處理的共用資源,我們嘗試 將八個原則作一個本地化的解釋:


  1. 以法例為清晰底線(Clearly defined boundaries): 法律是底線,不能逾越,亦較為清晰,特別是負上刑事責任的,必定要嚴肅處理,有確實證據懷疑業戶或商戶觸犯法例,才可知會有關政府部門進行公訴,此法亦效免除民事訴訟的成本。

  2. 避免濫用建制權力(Minimal recognition of rights to organize): 如果政府部門不作檢控,不應輸打贏要,或自任法官,強指有關業戶違法而輕率要求民事訴訟,濫用訴訟最惹人反感。

  3. 簡易低廉的調解機制(Cheap and easy Conflict-resolution mechanisms): 我們並非盲目反對一切民事訴訟, 而是反對助長近年的濫訟歪風,如果不能真正做到公平公正公開,更不要輕言訴訟公平,因為財力及知識不對稱,訴訟勝負與對錯無必然關係,以業戶的血汗錢來控告業戶,必定要能在情理法三方面皆能服眾,才能彰顯公義,勝訴只是其次,非經反覆論證,絕對不應興訟。

  4. 以 共識為侵權行為訂立清晰界線(Collective-choice arrangements): 在法律的底線上再立界線,必須取得共識,所謂共識,最低限度是大多數,如果不信任群眾,便什麼也無從說起,因為法團的運作亦建基於業戶的投票上,所以即使 準則製訂前不作咨詢,製訂後亦要公佈,聽取反對意見,在沒有大規模反對情況下才執行,否則如以往採用的長官意志模式,措施出台一兩天內即招來六十多戶聯署 反對,聲援不計其數,如此不得人心,如何推行?其次便是界線清晰,例如物業兩邊界線及物業的建築面積,相等不就是公平,否則小單位可佔用比本身面積還要大 的公地;其三便是門前通道不能全佔,最少留一半以上讓鄰戶及訪客自由進出,與法例要求一併考慮,以小者為界,依我們所見,無論是西方國家住宅區的後園私家 路或新界丁屋的私家路,都奉行這個不成文規矩,車子可暫時泊在屋旁,但不能令前後住戶無法進出,臨時或極短時間的堵塞則須要有應變安排。 至於廿四小時在公用地方存放私人物件,是明顯持續性佔用公地,管業處並無責任代為看守,特別是無人看顧的時間,亦有權在警告後予以清理沒收而不必負上責 任。「好市民」的意見不一定是真理,未清楚實情以投訴作界線依據只會助長無理取鬧之風。

  5. 循序漸進,先處理嚴重個案(Graduated sanctions): 欲速則不達,希望一步到位只會永不到位,採用振盪療法的風險,遠大於摸著石頭過河。不要老說先易後難,由於多年來只見取易捨難,已被認為是欺善怕惡的遮羞布,但求快速交差的小把戲。

  6. 因地制宜,以實踐檢驗真理(Congruence between appropriation and provision rules and local conditions): 如果在法例的要求外再提高公地管理標準,將單一業權物業管理模式移植至本區,沒有考慮環境因素,結果無法為商戶及業戶帶來實質利益,會被理解成只顧形象,不顧飯碗,純為滿足某些人士對整潔的偏好。以實踐檢驗真理,就是要交出成績,令商戶業戶感受到整潔確能帶來好處。

  7. 讓 佔用公地者參與監察(monitors by the appropriators or their representative): 對很多人來說這個提議是匪夷所思,但曾長久參與公共管理事務的會深有同感,亦明最難掌握應用,公共管理有異於商業管理,正是那麼多商界翹楚投身政界而慘遭 滑鐵盧,最終灰頭土臉下台的原因,以大老闆意志或抱著精英主義管理公共資源,縱有良好意願,方法不對頭,既不叫好,亦不叫座,事與願違,還遭千夫所指,何 不退一步海闊天空。

  8. 分隔管理(multiple layers of nested enterprises, with small, local CPRs at their bases.): 本大廈寫字樓及商場各有獨立出入口,相互影響輕微,公地管理標準不必綑縛一起,分而治之更能因應實際環境,認為同一標準即一視同仁是誤解平等就是公平,如果同一標準才屬公平,那商場物業又可否申請將實用比率提升至寫字樓的水平?


視公地悲劇為公地 管理的終極結果,是早期所見都是公共資源被競相濫用貽盡的例子,商場通道秩序混亂令人流及訪客質素劣化,繼而依賴佔用更多公地來增加存貨和營業額的因果理 論並非全無道理,但走進另極端時,最後結果也都是一樣,很多物業的管理措施,以此八個原則檢視,失敗是必然預計到的後果,要避免走入這個惡性循環,不是依 靠「重典」和幾個委員的個人意志,而是集體的共識和自律。




註:

1. three influential models relevant to Common Pool Resources Management:

the tragedy of the commons:

http://en.wikipedia.org/wiki/Tragedy_of_the_commons

the prisoner's dilemma:

http://en.wikipedia.org/wiki/Prisoner's_dilemma

the logic of collective action:

http://en.wikipedia.org/wiki/The_Logic_of_Collective_Action


2. Elinor Ostrom 歸納成功個案所奉行的八個原則為:


  1. Clearly defined boundaries

  2. Congruence between appropriation and provision rules and local conditions

  3. Collective-choice arrangements allowing for the participation of most of the appropriators in the decision making process

  4. Effective monitoring by monitors who are part of or accountable to the appropriators

  5. Graduated sanctions for appropriators who do not respect community rules

  6. Conflict-resolution mechanisms which are cheap and easy of access

  7. Minimal recognition of rights to organize (e.g., by the government)

  8. In case of larger CPRs: Organisation in the form of multiple layers of nested enterprises, with small, local CPRs at their bases.


References:


Biography of Elinor Ostrom (née Awan, born August 7, 1933):

http://en.wikipedia.org/wiki/Elinor_Ostrom

http://www.indiana.edu/~workshop/people/lostromcv.htm

http://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC1748208/

http://www.worldlingo.com/ma/enwiki/zh_tw/Elinor_Ostrom

Introduction of Work by Elinor Ostrom:

http://www.scottlondon.com/reviews/ostrom.html

http://en.wikipedia.org/wiki/Common-pool_resource

紅磡商業中心業主立案法團第二屆委員

楓豪有限公司委任代表

Sherman S. M. Wong

(10年5月)

夏季即將來臨,更換老化中央製冷系統的工作亦進入最後階段,執筆時已有三台新製冷機在運作中,部份商戶亦感受到跟往日有比較有明顯改善,另外三台亦加緊裝 配中,期間因為塌樓事件阻延了吊運機組的日期,水箱供應商的零件出現錯配須作額外修正等問題,但在各方努力下,大致上都能按原有日程完成,管委會更藉此機 會加添升級工程,包括在新製冷機組下的平台底部進行防漏整固,更換老化失靈冷水回流控制閘掣等,第一期工程完成後,空調電費可望節省達二至三成,約為每年 三百萬元。洗手間翻新工程,進度由於一些技術問題略有落後,但可望日後逐漸追回,商場1 / F  A 區及A座13/F 共四個洗手間已由委員聯同管業處驗收,其間及其後由委員及使用商戶發現的小疵漏亦已妥善維修,各業戶商戶如有任何改善建議,可向管業處或 各委員提出,在會議中再作商議。

工程小組已著手籌備以下改善工程:

  1. 消防系統升級工程,以便符合消防署2007年所頒發的維修令

  2. 商場及寫字樓已老化的盤管風機及風櫃等更換工程,進一步改善空調質素及提高電力使用效率。

  3. 安裝智能大廈管理系統,透過智能操控電力裝置,進一步減省電費開支。

  4. 大廈簷篷及商場進出口翻新工程,除改善外觀外,更一併檢查及修補大廈簷篷的破損,確保結構安全,以求2011年在樓齡三十年時,能順利通過屋宇署的結構檢測。

  5. 商場大堂、通道及寫字樓走廊翻新工程,除改善外觀外,也更換節能照明系統,更進一步減省電力消耗,長遠達至符合政府將行實施的大廈能源管理守則(Building Energy Codes (BECs))

這些工程,以財務負擔而言,根據現時收支預算,已是超過五年以上的規劃,委員都有一個共識,就是在不增加業戶或商戶負擔的前提下,按工程的緩急先後逐一完成,本人亦再呼籲年青及對物業管理有認識或興趣的業戶加入管委會,令法團的改善計劃能順利展開及延續下去。

工程只能達致硬件的改善,沒有軟件的配套,包括妥善的管理及商戶的合作和自律,亦無法改善整體環境,過去各期通訊,除扼要報告議決事項外,偶亦有就一般物 業管理常識作出探討,希望拋磚引玉,或喚起大家對物業管理重要事項的關注,我們決定以後每期通訊都選擇某一物業管理事項提供簡介,這期說的是僭建物 (ubw, unauthorized building works)。

在2009年8月24日的通訊中,我們曾列出五類須迫切處理的侵權行為,僭建、堵塞或銷上走火通道屬五者之首,僭建物如果在私人物業中,還只屬業主個人問 題,但如果僭建物對公眾安全構成威脅,法團仍有規管或舉報責任,例如私人物業內之柱、樑及主力牆,仍屬於大廈共有設施(common parts),不得破壞,僭建物如對這些共有設施造成損壞,後果極為嚴重,馬頭圍道45j塌樓事故可見一斑。如果僭建物建於共有地段(common area)(註1),法團或公契管理人更屬責無旁貸,據香港法律344章物業管理條例第16條所示,一切共有設施及地段的管理及訴訟都屬法團的權力及責任,即使共 有地段侵權者屬個別人士,任何人士不滿而投訴、興訟或經政府部門提出公訴,法團或公契管理人必然屬興訟或與訟人的一方(doctrine of locus standi)(註2),關於法團責任,有兩個案例可供參 考:

案例一:

1999年8月19日下午約3時許,在通菜街65號一幢建於1964年高十一層的樓宇,頂層的簷篷僭建部份墮下一混凝土塊,擊中一名41歲女小販 頭部,結果不治死亡,死者親人循民事向該物業租客、業主及法團追討責任,租客及業主在初審已被裁定負賠償責任,但法團則不需承擔任何責任,親人不服,最終 上訴至終審法院,結果終審庭裁定法團須要負疏忽責任(liability of negligence) 。這個案例,對以後同類案件的裁決影響深遠,法團以後不能以不知情對共有地段的僭建物推卸責任(註3)

案例二:

2008年8月10日早上,旺角嘉禾大廈一場五級火警中,做成4死55傷的慘劇,2009年7月17日,大廈法團,法團主席及管理公司被刑事起訴,裁先判司裁定非法鎖上逃生通道罪名成立,各被罰款萬多元至二萬三千五百元,裁判官更建議修例,即使初犯亦應判囚(註4)

翻查法例,根據香港法例第95F章《消防(消除火警危險)規例》(註5)、第123章《建築物條例》(註6)、第502章《消防安全﹝商業處所﹞條例》及香港法例第572 章《消防安全﹝建築物﹞條例》(註7)規定,僭建物可被刑事檢控,罰款高達$200,000及監禁一年至三年,累積計可達6年,再犯每天罰款$20,000至$25,000 。這些條例,都是經多次慘劇然後修訂得出(註8),可說並非不合情理的惡法。

在法團成立之前,我們和一些對以上問題有認識之商戶及業戶,早已本著對事不對人的態度,向管業處反映,指出問題的嚴重性,但當時管業處只將焦點集中在商戶 店前通道的貨品,實際上大部份都未有觸犯消防條例,輕重本末倒置,法團成立後,我們亦本著預防勝於治療的理念,多次重申應先行解決明確違法的僭建物,並對 受影嚮業主或商戶解釋和提供協助,管委會及管業處經多次會議及諮詢法團法律顧問後,已得到明確訊息及達成共識,希望能盡快清查及拆卸本大廈內的違法僭建 物。我們亦呼籲各商戶及業戶以公眾利益為重外,亦不要以身試法,觸犯以上所述四條有關條例。

註:

1. Definition of "Common Parts" and "Common Area":

2. Locus Standi: A Latin origin lega term which means the legal standing before a court.
3. 法庭記錄
2.1.1court case number HCPI 595/2002:
<http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=28996
2.2 courtcase no. CACV 195/2004:
<http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=54510
2.3 court case no. FACV 4/2007:
<http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=58906&currpage=T

4. 資料來源:
<http://hk.news.yahoo.com/article/090717/4/d8z3.html>
     案件編號﹕KCS3204-3206/09

5.
消防(消除火警危險)規例: 根據香港法例第95F章《消防(消除火警危險)規例》第15條規定
「(1) 任何人—

(a) 如將或安排將任何處所的逃生途徑以任何鎖或其他器件關牢;或

(b) 如身為任何處所的擁有人、租客、佔用人或負責人,准許或容受將該處所的逃生途徑以任何鎖或其他器件關牢, 而該鎖或其他器件在火警或其他災難一旦發生時 —

(c) 不能在無須使用鑰匙的情況下隨時和方便地從該處所內開啟;或

(d) 可能會實質上增加逃生的困難, 該人即屬犯罪。
(2) 任何人犯本條所訂罪行 —

(a) 如屬首次定罪,可處第6級罰款;

(b) 如屬其後每次定罪,可處罰款$200,000及監禁1年, 而在上述任何一種情況下,可就該罪行持續的每日另處罰款$20,000。」
法例官方網址:
<http://www.legislation.gov.hk/blis_pdf.nsf/~/CAP_95_e_b5.pdf>

6. 建築物條例: 根據香港法例第123章《建築物條例》第40(1BA)條或第40(1B)條,業主有責任遵從建築事務監督向他發出的命令。只有在緊急情況下或業主不遵從 命令時,屋宇署才會代他進行工程,然後向他收回工程的費用。視乎情而定,任何人如不遵從命令的規定,又無合理辯解,即可構成犯罪。前者的罪行涉及沒有遵 從根據《建築物條例》第24(1)條所發出的僭建物清拆令,該獲發命令時的人士一經定罪,可處最高刑罰為港幣 $200,000及監禁一年;假如仍不遵從命令辦理,則該命令不獲遵從的情況持續的每一天另處最高罰款港幣 $20,000。至於後者的罪行則涉及沒有遵從非《建築物條例》第24(1)條所發出的命令,該獲發命令的人士一經定罪,可處最高刑罰為港幣 $50,000及監禁一年;假如仍不遵從命令辦理,則該命令不獲遵從的情況持續的每一天另處最高罰款港幣 $5,000。

法例官方網址(pdf): CAP_123 English

7. 消防安全條例: 據香港法例第502章《消防安全﹝商業處所﹞條例》及香港法例第572章《消防安全﹝建築物﹞條例》規定,屋宇署會就走火通道、滅火及拯救通道、及阻止火 勢蔓延和確保結構完整等多方面未符合現時標準的建築規定向業主發出「消防安全指示」或「改善消防安全指示」,指令「訂明商業處所」、「指明商業建築物」及 受監管的綜合用途或住用建築物的業主在指定時間內根據指示改善物業的消防安全。若不遵從,有關執行當局可向裁判官申請「符合消防安全令」或「改善消防安全 令」,指令擁有人須遵從「消防安全指示」或「改善消防安全指示」中列明的規定。同時亦可向區域法院申請「限制使用令」,禁止在該處所進行任何訂明商業活 動;或申請「禁止令」,禁止佔用有關的建築物或其部份。
「訂明商業處所」、「指明商業建築物」或 「受監管的綜合用途或住用建築物」的擁有人無合理辯解沒有遵從「消防安全指示」或「改善消防安全指示」,即屬違法,一經定罪,可處第4級罰款(第4級的最高罰款為港幣$25,000)及每天另處罰款港幣$2,500。

「訂明商業處所」、「指明商業建築物」或 「受監管的綜合用途或住用建築物」的擁有人沒有遵從任何「符合消防安全令」或「改善消防安全令」,即屬違法,一經定罪,可處第5級罰款(第5級的最高罰款為港幣$50,000。)及每天另處罰款港幣$5,000。

任何人無合理辯解而違反「限制使用令」或「禁止令」,即屬違法,一經定罪,可處罰款港幣$250,000及監禁3年,並每天另處罰款港幣$25,000。

法例官方網址(pdf):

8. Examples of Fire including the following,
the Garley fire on 20 November 1996 claimed 41 deaths and 80 injuries;
the Mei Foo fire in 1997 killed 9 and injured 37,
the On Hing Building fire on 4 Feb. 1998 claimed 4 lives and 9 injuries, and
the Cornwall Court fire on 10 August 2008 claimed 4 deaths and 55 injuries. 

     Source: <http://hk.myblog.yahoo.com/ecyyiu/article?mid=2355>


-10/1/2010

由換屆改選至特別業主大會,管委會各成員,一直為幾項大型改善工程的籌備工作而忙碌,包括對招標合約內容條款的細則進行深入討論及對入標承造商進行殷選面 談,盡可能減少工程出現計劃失誤的機會和確保施工進度及質素無損而令成本進一步下調,結果空調製冷機組系統第一期更換工程入標價都有約一百萬元的減幅,而 且競投價錢非常接近,間接說明標書的規格標準非常清晰;廁所翻新工程,由於年中第一次招標時,價格極為參差,相差以倍計,換屆後經重新審視標書,釐清工程 物料及工作細則後再度招標,競投價格已極為接近,約在八百至一千萬之間,經面見各入標承造商後,最低回標價錢進一步下降至六百多萬,接下來的工作是監督工 程進度及質素,此外,風櫃及風機亦按損壞或老化程序漸次更換,商場入口及公共地方的天花及地磚工程,亦將提上議程,視乎財政狀況而議決設計及招標日程。

這期通訊,本人希望就以下幾件事情作一些探討:

(一) 商場加設推廣車問題:

一家經營商場推廣車的公司,主動接觸管業處洽商在本場內設置約兩輛推廣車的事宜,在回應管業處通知的電郵及在十二月廿四日商場小組會議中(會議內容請參閱會議紀錄),我們主要關注的是經營業務性質是否跟場內商戶是否存在利益矛盾,並就此提出兩大原則:

(1)必須是互相補充(supplementary) 或
(2)必須是互相補足(complementary)

因為利用公眾地方謀利,雖然利益涓滴歸公,但現代文明社會的運作,除少數服從多數(majority rule)外。還有一個較少提及的原則,就是保障少數人的合理權益(protection of minority interest),見諸實踐的,便是私有產權的合法性,否則透過多數人決定的原則,富豪財富大可合法地讓全民共享了。場內私有物業,在原有的公契及法例 下,只要是合法業務,便可自由競爭,沒有限制規範,但公眾地方,卻不應與業戶爭利,那怕受害者只屬極少數,犧牲小我(合理權益),成全大我(利益)的原則 在商業經濟民生事務,不似政治軍事國家興亡問題,不該輕易要求業戶接受。事實上,此問題多年前管業處以短期租約出租大堂予外來商戶時,已曾就此事論辯並同 意我們前述的兩個原則,而且據我們所知,專業經營推廣車的公司,對原有商場商戶利益極為小心,對可能出現的抵觸早有預防措施及安排,但我們仍明知故問,以 求保障各業戶應有權益。

(二) 電力供應系統問題:

去年十一月十一日,大廈供電系統出現故障,最終發現A座大樓中央供電系統3號降壓變壓器損壞,由於本大廈屬高壓供電,須自行將中電11kv三相電降壓為 380v三相電才能應用,優點涉尃門知識,暫且不論,缺點是維修保養要求較多及成本較高,相對低壓供電每五年一檢,高壓供電須每年一檢,且須要擁H牌電機 工程師簽發證書,變壓器及斷路大掣(ACB, Aluminium Circuit Breaker) 更是昂貴,現變壓器更換費幾達六十萬元。由於原有設計已不容改變,唯有在保養質素維持高標準,防止人為錯誤導致的損壞,新聘工程主任具有H牌,寄望能更有 效監管維修保養質素。

(三) 公眾地方的使用問題:

本人及公司同事參與法團工作,始於對使用公眾地方的爭論,以往各期通訊,已反覆對此問題闡述我們的看法,本無意再就此事囉嗦不休及糾纏過往責任,惟改選前 有商戶業戶謂我們立場有變,本人更榮任紅商Laughing 哥,由於改選在即,任何爭辯都異常敏感,故擱置不理,但近來更有商戶將貨物展架置於店前以外之大堂或通道,唯有再多補一筆,首先聲明,舊事再提,是鑑古知 今,不再重蹈覆轍。

本人以至公司各同事深知,在財富、學問及知識上,跟很多業戶、商戶或管業處之專業人士,皆有不及之處,但對秉承先輩及前輩對營商和待人處世之教誨,則從來 不敢忘記,明白大節不逾矩的道理,節即節制,是文明人行事應時自我約束的道義,矩即規矩,是現實文明世界必有的行為界線,前期通訊所謂灰色地帶之盡頭即是 黑色便是這意思,本人及公司同事,立場從未改變,基於:

   1. 由於商店鋪場並無貨物專用通道及出入後門,現實須要利用通道收發貨物。
   2. 過去十多年經濟事故接踵而來,人流稀疏,購買意欲低迷,同類同級商場,都容許商戶在不致構成危險情況下利用店前少許地方放置應時貨品吸引顧客。
   3. 以往一段不短時間,管業處對公眾地方使用準則,寬嚴不一,對本身及某些業戶的規管是過去式或將來式,對懦弱怕事小業戶則是現在進行式,做成怨氣及自相矛 盾。我們在私下回應管業處指控及本人在管委會常務會議中,皆有提出具體事實證據,當日表面一視同仁實質矯枉過正的所謂零容忍措施,現實根本無法遵守,最終 只會一再重覆過去選擇性針對小業戶以求作交代的不公現象,


經過多番論辯,管委會及管業處從善如流,同意對小商戶不危及安全及無明顯觸犯法例之行為暫行作彈性處理,待商場整體建築翻新及嚴重違規之事件解決後,再共 同議定公眾地方的合理使用守則,以共識代替個別人士之威權或恫嚇;在回應某些人士對法例有近乎原教旨般的銓釋,我們亦搜集了歐美各國有關彃性使用公眾地方 以活化經濟的案例,說明尊重法律之同時,亦肯定法規不過是人情義理之概括總結,跟時代變化步伐難免有落差,故在釐清大原則後,亦容忍一些灰色地帶或酌情處 理的彃性,而法例亦不時因應時勢作修訂。

但一如對當日管業處之極端而不公措施不以為然,我們亦反對濫權,對任何過度延伸一己之權利,亦同樣不敢苟同,例如在店前範圍以外甚至遠離自用物業的公眾大 堂地段隨意擺放貨架或宣傳展覽物品,以整個商場共四百多家店鋪而言,如果全數皆依公平原則同樣如此佔用公眾地方,後果如何,可想而知,對付出授權金租用燈 箱或大堂指定地方擺放展架的商戶,更是不公平。又或將門前大部份之通道永久地(permanently )或持續地(continuously) 佔用,做成實質阻塞(material obstruction),以兩邊店鋪闊約八呎的中間通道為例,各商戶有責任保持店前已方四呎範圍通道暢通,讓顧客能自由通往其他店鋪,如商戶將大部份甚 至全部四呎通道佔用,那已是實質堵塞,更阻擋閉路電視的鏡頭,這類超越合理使用公眾地方的極端行為,實在無法在情、理及法中找到任何依據,亦大大歪離大部 份商戶原先的要求(在不礙通道、以店前少許地方在營業時間放置應時商品或宣傳物品),一旦管業處行駛法定權力提出訴訟,根據過去案例,這極少數違規的商戶 必然敗訴,管業處亦已應各委員要求,向該少數有關商戶條陳利害及理據,將貨品及宣傳物品收回置於店前合理位置,如果我們不應因多數人的利益而犧牲少數人的 權益,更沒有理由任由少數人為追求不當利益而犧牲大多數人的權益。

E.&.O.E.


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