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業 戶通訊 News Letter to Owners

註：
所有在此發表 意見， 純是作參考用途，絕不代表法團立場，亦不應視作具法律約束力之專業意見，如有疑問，請向有關專業人仕諮詢。

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最新通訊:

-10/1/2010

由換屆改選至特別業主大會，管委會各成員，一直為幾項大型改善工程的籌備工作而忙碌，包括對招標合約內容條款的細則進行深入討論及對入標承造商進行殷選面 談，盡可能減少工程出現計劃失誤的機會和確保施工進度及質素無損而令成本進一步下調，結果空調製冷機組系統第一期更換工程入標價都有約一百萬元的減幅，而 且競投價錢非常接近，間接說明標書的規格標準非常清晰；廁所翻新工程，由於年中第一次招標時，價格極為參差，相差以倍計，換屆後經重新審視標書，釐清工程 物料及工作細則後再度招標，競投價格已極為接近，約在八百至一千萬之間，經面見各入標承造商後，最低回標價錢進一步下降至六百多萬，接下來的工作是監督工 程進度及質素，此外，風櫃及風機亦按損壞或老化程序漸次更換，商場入口及公共地方的天花及地磚工程，亦將提上議程，視乎財政狀況而議決設計及招標日程。

這期通訊，本人希望就以下幾件事情作一些探討:

(一) 商場加設推廣車問題:

一家經營商場推廣車的公司，主動接觸管業處洽商在本場內設置約兩輛推廣車的事宜，在回應管業處通知的電郵及在十二月廿四日商場小組會議中(會議內容請參閱會議紀錄)，我們主要關注的是經營業務性質是否跟場內商戶是否存在利益矛盾，並就此提出兩大原則:

(1)必須是互相補充(supplementary) 或
(2)必須是互相補足(complementary)

因為利用公眾地方謀利，雖然利益涓滴歸公，但現代文明社會的運作，除少數服從多數(majority rule)外。還有一個較少提及的原則，就是保障少數人的合理權益(protection of minority interest)，見諸實踐的，便是私有產權的合法性，否則透過多數人決定的原則，富豪財富大可合法地讓全民共享了。場內私有物業，在原有的公契及法例 下，只要是合法業務，便可自由競爭，沒有限制規範，但公眾地方，卻不應與業戶爭利，那怕受害者只屬極少數，犧牲小我(合理權益)，成全大我(利益)的原則 在商業經濟民生事務，不似政治軍事國家興亡問題，不該輕易要求業戶接受。事實上，此問題多年前管業處以短期租約出租大堂予外來商戶時，已曾就此事論辯並同 意我們前述的兩個原則，而且據我們所知，專業經營推廣車的公司，對原有商場商戶利益極為小心，對可能出現的抵觸早有預防措施及安排，但我們仍明知故問，以 求保障各業戶應有權益。

(二) 電力供應系統問題:

去年十一月十一日，大廈供電系統出現故障，最終發現A座大樓中央供電系統3號降壓變壓器損壞，由於本大廈屬高壓供電，須自行將中電11kv三相電降壓為 380v三相電才能應用，優點涉尃門知識，暫且不論，缺點是維修保養要求較多及成本較高，相對低壓供電每五年一檢，高壓供電須每年一檢，且須要擁H牌電機 工程師簽發證書，變壓器及斷路大掣(ACB, Aluminium Circuit Breaker) 更是昂貴，現變壓器更換費幾達六十萬元。由於原有設計已不容改變，唯有在保養質素維持高標準，防止人為錯誤導致的損壞，新聘工程主任具有H牌，寄望能更有 效監管維修保養質素。

(三) 公眾地方的使用問題:

本人及公司同事參與法團工作，始於對使用公眾地方的爭論，以往各期通訊，已反覆對此問題闡述我們的看法，本無意再就此事囉嗦不休及糾纏過往責任，惟改選前 有商戶業戶謂我們立場有變，本人更榮任紅商Laughing 哥，由於改選在即，任何爭辯都異常敏感，故擱置不理，但近來更有商戶將貨物展架置於店前以外之大堂或通道，唯有再多補一筆，首先聲明，舊事再提，是鑑古知 今，不再重蹈覆轍。

本人以至公司各同事深知，在財富、學問及知識上，跟很多業戶、商戶或管業處之專業人士，皆有不及之處，但對秉承先輩及前輩對營商和待人處世之教誨，則從來 不敢忘記，明白大節不逾矩的道理，節即節制，是文明人行事應時自我約束的道義，矩即規矩，是現實文明世界必有的行為界線，前期通訊所謂灰色地帶之盡頭即是 黑色便是這意思，本人及公司同事，立場從未改變，基於：

   1. 由於商店鋪場並無貨物專用通道及出入後門，現實須要利用通道收發貨物。
   2. 過去十多年經濟事故接踵而來，人流稀疏，購買意欲低迷，同類同級商場，都容許商戶在不致構成危險情況下利用店前少許地方放置應時貨品吸引顧客。
   3. 以往一段不短時間，管業處對公眾地方使用準則，寬嚴不一，對本身及某些業戶的規管是過去式或將來式，對懦弱怕事小業戶則是現在進行式，做成怨氣及自相矛 盾。我們在私下回應管業處指控及本人在管委會常務會議中，皆有提出具體事實證據，當日表面一視同仁實質矯枉過正的所謂零容忍措施，現實根本無法遵守，最終 只會一再重覆過去選擇性針對小業戶以求作交代的不公現象，


經過多番論辯，管委會及管業處從善如流，同意對小商戶不危及安全及無明顯觸犯法例之行為暫行作彈性處理，待商場整體建築翻新及嚴重違規之事件解決後，再共 同議定公眾地方的合理使用守則，以共識代替個別人士之威權或恫嚇;在回應某些人士對法例有近乎原教旨般的銓釋，我們亦搜集了歐美各國有關彃性使用公眾地方 以活化經濟的案例，說明尊重法律之同時，亦肯定法規不過是人情義理之概括總結，跟時代變化步伐難免有落差，故在釐清大原則後，亦容忍一些灰色地帶或酌情處 理的彃性，而法例亦不時因應時勢作修訂。

但一如對當日管業處之極端而不公措施不以為然，我們亦反對濫權，對任何過度延伸一己之權利，亦同樣不敢苟同，例如在店前範圍以外甚至遠離自用物業的公眾大 堂地段隨意擺放貨架或宣傳展覽物品，以整個商場共四百多家店鋪而言，如果全數皆依公平原則同樣如此佔用公眾地方，後果如何，可想而知，對付出授權金租用燈 箱或大堂指定地方擺放展架的商戶，更是不公平。又或將門前大部份之通道永久地（permanently ）或持續地(continuously) 佔用，做成實質阻塞(material obstruction)，以兩邊店鋪闊約八呎的中間通道為例，各商戶有責任保持店前已方四呎範圍通道暢通，讓顧客能自由通往其他店鋪，如商戶將大部份甚 至全部四呎通道佔用，那已是實質堵塞，更阻擋閉路電視的鏡頭，這類超越合理使用公眾地方的極端行為，實在無法在情、理及法中找到任何依據，亦大大歪離大部 份商戶原先的要求(在不礙通道、以店前少許地方在營業時間放置應時商品或宣傳物品)，一旦管業處行駛法定權力提出訴訟，根據過去案例，這極少數違規的商戶 必然敗訴，管業處亦已應各委員要求，向該少數有關商戶條陳利害及理據，將貨品及宣傳物品收回置於店前合理位置，如果我們不應因多數人的利益而犧牲少數人的 權益，更沒有理由任由少數人為追求不當利益而犧牲大多數人的權益。

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紅磡商業大廈業主立案法團第一屆常委會任期即將屆滿，如無意外，此通訊應為本公司在本屆任期內最 後一份通訊，以下幾件事項，希望在業主大會前提出供大家討論研究:
1 一. 節約的聯想:

可能由於在開支控制方面成效顯著，每當大廈管理服務出現不足時，便容易聯想到是節約所致，以兩宗投訴為例：

  1. 大堂中央裝設之四十八支射燈在入夏時遲至十二時始開啟，令商場光線不足，氣氛冷落。經了解後，原來管業處確以環保及節約能源為理 由行夏令時間，但顯然並非 節約之原意，在會議中，各委員之共識為減省無謂開支，而採用的並非單純的成本導向方法（cost-wise approach）而是以成本效益（cost efficiency）為原則及不影響營商環境及服務素質為大前提，以每支燈耗電量為五百瓦特（watt，俗稱「火」）計算, 兩小時耗電一度，約花費一元換言之四十八支射燈停用兩小時省下來的金錢不過是每天區區四十八元或每月約一千四百多元，相對每月總耗電費用高達一百萬至一百 二十萬元的閈支來說不過是千分之一，卻對商場環境造成極不良的影響，這種省錢方式是守財奴（money miser）的模式；事實上，在工程小組會議中，早在半年前，已認同工程主任提議以節能照明裝置如八瓦特發光二極管（LED）取代現時大廈現有一千枚五十 瓦特石英膽的方案，以每枚節能四十二瓦特每天照明十二小時計算，每月便能省下一萬五千多度電(即一萬五千元)而 不影響商場照明亮度，但工程主任交來報價每枚高達三百元，其次是一次付清費用，最後是保養期只是一年，換言之，更換全部石英膽預算達三十萬元，按計算須二 十個月始能歸本，如果供應商不能提供二十個月以上之保養，計劃便變成節能而不省錢，以發光二極管有長達五年之理論壽命，與會委員均覺供應商條款極為不合 理，故要求管業處再另覓供應商報價比較，只是多月來不知何故仍未見交來得其他供應商的報價。
  2. 第二宗事件中，地庫一商戶遇劫，呼叫多時竟無管理員支援，有商戶猜測是縮減管理員編制以求 節約所致，記憶中未有此事，但向法團幹事查詢後，發覺人手編制在簽約時即訂定，巡邏員工數目跟往日相同，近期並無縮減要求，當日無人支援是由於管理員誤以 為是商戶吵架，故與節約無關，而是員工警覺性不足，已向管業處吳經理反映。

業戶或商戶如發覺大廈環境惡化或管理服務下降，可分別向管業處及法團管委會委員覆查印證，單憑猜測未必能知真相，相信道聽塗說更易為別有用心者利用。
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 二. 冷氣不足:
在酷熱持續多天的情況下，有26年機齡的中央空調系統，效能不足問題已暴露無遺，商場公眾部份氣溫持續高達26-27度 以上，部份近出入口區域甚至近乎沒有空調，一些委員說寫字樓情況更惡劣，室溫長期在廿五度以上。由於廿五至廿七日間有部份製冷機因故障停車，情況更為惡 化，不知何故，有商戶接獲傳聞謂管委會將累積盈餘更新廁所而不擬更換空調機組，因而向幹事查先生強烈要求即時停止招標更新廁所及改為更換製冷機組或進行有 效改善措施，並質疑是否新任維修保養商技術水平不足導致。
對製冷機停車事件，初步根據管業處電郵通訊解釋為七台製冷機組同時出現故障所致，經向工程顧問倫先生作較深入了解，新保養商「景洭」指出故障源於繼電器 (relay，用於控制電流通過之元件) 出 現損壞所致，並非重大故障，由於製冷機型號已停產多年，詳細電路圖紙已缺失，須花較長時間檢測出故障零件所在位置，大部份製冷機已於翌日恢復運行，但系統 機齡太老，超過一般中央空調機約十至十五年之服役年期多年，在酷熱天氣下作全負荷運行，零件損耗是意料之中，只能在故障出現時即時搶修，去年未更換維修商 時便出現十一台製冷機同時損壞，且欠另缺零件待修而停車多時的情況。
對 於管委會已不擬更換製冷機組的傳聞，我們不知謠言來源及動機，本人代表公司接受以小業主為主之業戶委託加入管委會，其中最主要工作之一，便是更換早該更換 之老化空調系統，故亦參與工程小組的工作，亦由於本人對工程有少許認識，故過去無論常務會議以至小組會議，皆親身出席而非由公司其他成員代替，故一直了解 工作進度，管委會去年因原有零件供應商屢次未能如期付運零件而另覓現時中標維修商代替，修復大部份製冷機，雖然一般情況下，44台製冷機仍可能有數台出現 故障，但B座冷水水溫已能保持在9oC-10oC之間；A座機組則勞損過度，在新舊維修商交收時仍未達標，酷熱時只能達到13oC-14oC。feasibility study
在 更換系統方面，管委會今年年初已批出款項，經招標程序聘任工程顧問倫先生的公司進行空調系統更換之可行性報告，在八月廿四日之內務會議中亦將更換空調列為 第一優先項目，並敦促顧問公司完成報告，再於八月三十一日之工程小組會議及九月七日之常務會議擬定各方案，交九月尾之業主大會表決，本人亦於廿七日下午收 到倫先生報告（見右圖）。各委員就維持現有系統的暢順及更換系統的籌備已做了大量工作，只要留心會議記錄及向有關委員查詢，便知傳聞不實，
一般人對中央空調工程未必認識，不曉得維修更換機組的難度和複雜，本人嘗試在此作一個簡介：

  1. york 30xw原有系統為11台 York YCWA 532L 風冷機組，每台運行負重達14,310kg (即31,151磅)，冷凍量300冷噸(即每小時3,600,000Btu )，無論重量及冷凍量都相當於300台一匹或一又四分一匹家用冷氣機。
  2.  原有機組已停產，原代理莊生自控亦難供應零件，更可能不便供應他廠代用零件，故曾出現一年半載仍未付運的情況。
  3.  由於超齡過多且失修，機組效能極差，B座冷水水溫勉強能保持在9oC-10oC，雪種壓力為300-310磅，A座 機只能達到11oC-13oC，雪種壓力為320-340磅，不能達到標準水溫7oC或以下及壓力300磅或以下。
  4.  大部份機組效率極差，在夏天7:00am 至10:00pm滿載運行時，耗電每月高達九十萬元，佔全部電耗之八成，換成同功率較新型號，保守估計每月電耗為五十多至六十萬元，全部更換，每月可節省 三十萬元，部份更換，每台每月亦可節省五萬元。
  5.   根據空調製冷業對製冷機的效能比較方法，以製冷機表現系數COP為綜合指標，右圖為COP 數值及評級，較新型號機組COP都能達到5以上，水冷可達7oC甚至以下。但現時以電耗反推算現行機組已較新型號低30%以上，即COP只有3.8，真正 數值實際更低，因為滿載運行仍未達標準水溫（7oC或以下）及壓力(300磅或以下)，chiller benchmarking
  6.  原有雪種R22將因環保理由取締
  7.  水冷機較風冷機環保及節能，但須要向政府部門申請供水。
  8.  更換新型號製冷機須要更改喉管，影享現有系統操作，不宜在夏季進行，否則空調質素更差。

註：　如對COP計算有興趣的業戶，可參考：

<http://www.automatedbuildings.com/news/jan01/articles/hartman/hrtmn2.htm> 或

<http://en.wikipedia.org/wiki/Chiller>。

 
至於新維修商能力是否不足，我們不敢這麼快妄下判斷，在圖紙缺失情況下，須要多花一點時間來熟習系統亦屬公平。如果真有証據證明力有不遞，可按機制招標時 改聘其他供應商甚至中途解聘。
補遺 (2/9/2009):
初 稿完成後，法團主席及工程小組召集人在八月三十一日為中央空調問題召開特別會議，並邀請為此事作出投訴的業戶列席，前任維修保養商佳達則沒有派員出席，對 現任維修商及工程顧問提出的責任質詢以書面答覆表示願意商討。現任維修商景匯提交簡報指出系統故障原因、現時狀態及臨時解決辨法，除前述幾點外，加上以下 幾點:
  1. 交收時，B座系統只能勉強達標(出水溫度10.5-11.5度，雪種壓力330-340磅)，A座則相差甚遠，出水只有12.5 -13度，雪種壓力340 -350磅，據原有設計，此，r 22雪種應在280-290磅之間工作，在現時這狀態下運轉，不單系統容易損壞，導致不穩定，工作人員亦有危險。
  2. 散熱系統嚴重失效，溫度長期偏高，做成惡性循環，散熱扇在高溫中損毀
  3. 上次七台製冷機組停車原因，正是因為散熱扇燒毀而短路，導致其中一個三千安培總掣跳掣，其餘都是零件在高負載下損毀引發。
  4. 全大廈寫字樓風櫃已老化，商場及公眾地方約400台風機除老化外，部份更已失效。
  5. 長遠解決方法是更換整個系統
  6. 中期辨法是借用新系統水箱為未更換舊系統加強散熱
  7. 短期方法是貯備大量容易燒毀零件作更換之用，對有即時危險的零件即時更換
  8. 風櫃及風機數量太多，只能盡量維修，無法修復始更換。
3.
 通道阻塞問題:

管業處跟商戶在店前走廊放置貨物再次出現嚴重衝突，多次出現對峙、互相辱罵、相持不下甚至報警之情況，對店前擺放宣傳品及應時貨品問題，我們不諱言在管委 會內亦曾激烈辯論，在本公司加入管委會時，本人即提出管業處處理此事首先須依循公平，公正及公開原則，釐清合理使用(fair use) 共有業權地區 (common part) 的標準，禁制標準須一視同仁，第二是先行區分出明確、嚴重、迫切且具即時危險之侵權行為，包括：

  1. 僭建
  2. 堵塞或鎖上走火通道出口致無法通過
  3. 堵塞或破壞消防設施
  4. 廿四小時在共有業權區域存放私人物件
  5. 改變土地用途

任何選擇性執法或輕重本末倒置的措施都只會導致不滿及衝突升級，大致上各委員都暫時同意由管業處以專業知識自行判斷，先行處理清晰不具爭議的嚴重或危險的 侵權行為，此後並無新議決，近日管業處管制行動升級，據管業處解釋是接到其他商戶投訴後所作的反應。

在表達本人及本公司立場及看法前，先行在此提供一些事例供眾業戶、委員及管業處思考研究:

  1. 小販在街頭擺賣，按法例會被檢控阻街及非法擺賣，但銀行、財務公司及電訊公司同樣佔用街道招箂生意卻不算非法擺賣，法例何以有歪 平常情理?
  2. 月前食環衛署以阻街及非法擺賣為理由檢控中環擦鞋匠，包括深懂法律並身為立法委員之眾大狀及律師議員親身到場支持違法者爭取繼續 營業的權利，其間帶出的訊息，該如何解讀?
  3. 正生書院以另類方式戒毒，近月高調爭取被取消學校的校舍，由於多年來成績卓越，形象正面，初期一直站在道德高地，但當傳媒作較深 入了解機構的運作後，便不斷傳出負面消息，雖然事實是否一如傳聞還有待查證，但頭頂光環已失。

這幾宗本土事例，都牽涉到港人處事時對人情 ( passion)，義理 ( justice )及法規 ( law) 的認識，不同文化，教育，階層的人，對三者的相對輕重都有不同的取態，大抵上，草根階層重人情，有強烈信念人士重義理，專業人員重法規，相同點是對自己認 為正確的都會堅持執著，愈傾向以自己信念改變他人信念的人，如果同時信奉強制手段是達致真理的必要手段，便容易製造直接的衝突，只是知識教育水平愈高，對 自已信奉的道理便多了些自信和優越感，更不容易聽取教育水平較低人士的意見。透過這幾宗事件，本人希望帶出幾個問題:

  1. 法律是否等同真理?
  2. 法律是否都應該及能夠清晰定下界線作為行為準則?
  3. 現行法律之前是否人人平等?
  4. 求同還是存異?
  5. 執行手段是否能情、理、法兼具，體現公平、公正及公開原則?
 
相信絕大部份人士都會知道法律不等同真理，但不少人將具世俗權威而不許可觸犯的法律 ( Authoritative law of the temporal world which people are coerced by the authority to observe)，有意無意地跟神聖不可能侵犯的真理 ( True, sacred and eternal law of universe which human beings are unable to violate) 混為一談。年紀稍長、關心世事或閱歷較多的人，在過去數十年間，理應有幸親身見證到香港，中國以至世界各地在法制方面的不斷自我完善，有些從無法無天到有 法可依，有些從性別歧視、種族分隔被看成天經地義的法規轉變成今日處處體現平等精神的條例，但反過來看，我們既然覺今是而昨非，又何以認定今日法規已是完 備週全，等同不易真理?深明法理 (jurisprudence) 的有識之仕當然不會這樣想，否則便無須保留立法會及法律改革委員會等機構來不時修改現有條律和製訂新法例，亦不會出現一群由立法委員及資深律師以真人主演 為阻街小商販公然抗法的現實街頭劇;原來不少阻街都是名不符實?只是根據立法者、執法者或有強烈自我觀點的投訴者的觀念而判定的名義罪名。

大企業的街頭推銷所以不屬於非法擺賣，說明法例未週全外，亦顯示法律之前，仍未能完全平等，我們無意貶抑現行法制，更承認在現行的刑事法規 (criminal law ) 已是對社會中各階層無論富貴貧賤都已是極之公平，合法及非法行為的界線亦是清晰分明，裁決主要是基於對證據的判斷，但其他民事糾紛(civil disputes)或日常道德行為的規管，根本就難畫出一條清晰界線，亦難以體現貧富間的公平(小商販為追討欠款入稟小額錢債審裁處，卻不敵財團的夢幻組 合律師團而輸掉數以拾倍金錢甚至一生積蓄的並非罕見)，立法者只有保留一定的灰色地帶，給予大眾相當的彈性及執行人員有某些程度的酌情權 (discretionary power)，否則為何法例不乾脆訂明私人物業外共有地帶任何時間不得放置絲毫私人物品，而卻含糊其詞，只說成須要保持申暢通、不得阻塞 (obstruction), 因為這樣會完全排除業戶或租戶任何合理使用共有地段的權利，如果不是無法執行，便是要選擇性執行，也是不公和濫權的溫床。我們以為，除前述五類屬無可爭辯 的侵權違章行為，因上落貨物或營業時間內於店前擺放少量宣傳物品或貨品，在本商場人流遠未達飽和的情況下，屬於可容忍的範圍，我們便曾多次看到政府部門在 應「有心人」投訴後，巡查商場，除極少數外，絕大部份都未發傳票或警告，便是彈性運用酌情權的證明，如果在此冷清而通道高逾建築面積一半以上的環境仍有 危險，全港大部份商場都應關閉。

個人以為，堅持零容忍(zero tolerance) 的人仕忽略兩點，第一點是當日阿利安尼任紐約市長時成功採用的零容忍政策主要是針對刑事罪行，定義非常清晰明確，不似在暢通無阻大道上指控阻街那樣有歪人 情和常理，仿效者並未先行弄清楚。第二點是責己應如責人，才能服眾，本人並非教徒，但記得聖經（新約聖經約翰福音八章二至十一節）中一個故事：『一個正在 行淫 被捉的婦人被文士和法利賽人帶到眾人與耶穌面前，要按照當時的社會習俗由群眾公開用石頭打死。耶穌問了一個問題：「你們中間誰是沒有罪的，誰就可以先拿石 頭打他。」眾人都默默走了，最後只剩下這個婦人站在那邊，她自認是有罪的，卻發現那些嚷著「打死她」的人都走了，只剩下她跟耶穌在那裡。結果耶穌說了一句 話:「我也不定你的罪。去罷，從此不要再犯罪了！」』 正生書院負責人對這故事當然清楚，但金無足赤，人無至聖，實踐起來仍有疵漏，除了極少數人會在至善和極惡的兩個極端外，世人有多少不是在法律或道德的灰色 地帶中生活?只是程度上或有不同，聲言零容忍的人仕，究竟對現實有多少認識?

某些商戶所以採用這種經營手法，實在情有可原，當這商場啟業時，是當時紅磡區最頂級的商場，本身已是紅磡區的地標，無需太多宣傳，已人流如鯽，但現在無論 內外因素都對場內商鋪不利，外在不利因素有:

  1. 週圍同級或更高級別的商場相繼落成，分薄客源
  2. 本區工廠北移，附近工作人口大減
  3. 消費模式轉變，北上消費普遍，對象為遊客或高增值回報的商品和服務由大集團經營的連鎖店壟斷，不利獨立經營小商販。
  4. 法例煩多，獨立經營小商販已窮於應付，更加上職業訟棍(professional litigator )濫用法例以種種理由索償甚至作法律訛詐，苦況不為外人道。

內在因素則有:

  1. 商場開幕至今，只曾作小修小補，外觀陳舊外，內部設施如空調等亦老化及不足。
  2. 某些單位，因曾炒賣過度，價格脫離用家水平，空置多時，令整體氣氛冷清
  3. 商場宣傳推廣活動陳舊老套無新意，一向是例行公事，欠缺規劃及市場觸角，無法吸引區外來客，個別商戶自求多福，各出奇謀，以廣招 箂，這不過是人流減少引發的惡性循環。

至於說商戶在通道擺放貨物令部份「熱愛整潔」的顧客卻步，相信確屬事實，但另一方面這方式能吸引到另一類顧客亦同樣是事實，很難認定是人流減少原因，紙 上談兵，坐而論道，不如實地考察，場內所謂最混亂的地區，正是人流無論以絕對數量或相對數量來說，都是最高的，單以吸引人流能力而言，豈不是證明髒亂更勝 整齊美觀!

外在因素我們無法控制，但內在因素理應是自己掌握的，法團成立以來，我們對管業處是有寄望的，本人亦代表公司及支持我們的大部份商戶，多次在會議中催促先 行處理無爭議之事項，如何推廣宣傳，增加人流，正是最迫切工作，而且並非短時間能夠見到成效，不過，有消費意欲的人流是零售業的生命線，只有人流增加，才 能令商戶收入增加，進而提高貨品和服務的規格，進入良性循環，不能因無即時功效而不幹。

但作為法治社會中的公民及企業，我們向來反對違法或挑戰法律的底線，對不合理的法例，亦只會循合法機制爭取改革，灰色地帶一端的盡頭便是黑色，不應逾越， 例如前述五類行為就屬於不容爭議的違法行為，且確實是做成多次重大火災意外的原因，有迫切需要作出改善，在人流增加後，亦確實有必要將物品後移，否則顧客 亦被擠在場外無法進入，最近深水埗區的黃金電腦商場，由於貨物櫃檯佔用通道太多，人流達到飽和，反限制了流量，結果全體商戶將櫃檯後撤，增加流通量，值得 借鏡。近月管業處處理有關事件對彈性和大原則的掌握較兩年前已有進步，但程序、手段和技巧仍有極大改善空間;而宣傳推廣等救亡工作，更未見有效成果。

業戶通訊不是丟書包、講大道理的地方，惟我們還是多舉一例，墨子卷十三公輸篇中，記載墨子成功阻止楚國攻宋後，回途中，因天雨覓地暫避而遭宋國守閭門的小 吏拒絕，篇末慨嘆:「治於神者，眾人不知其功，爭於明者，眾人知之。」在今日社會，仍然適用，真正幹實事的人，缺乏宣傳，反而不為人知，正如在改善空調系 統及大廈營商環境方面，法團中各委員過去兩年都已花了大量心力時間籌備，但暫時未見成效，所以現代管治理念，是幹實事外亦重宣傳，一位英國法官Lord Hewart CJ在一九二四年的名言:「我們不單要成就公義，還要彰顯被成就之公義令眾人得見。」（ " Not only must justice be done;it must also be seen to be done.” (A landmark and far-reaching judgment by Lord Hewart CJ in an English criminal case, R v Sussex, Ex parte McCarthy([1924] 1 KB 256, [1923] All ER 233))，管業處協助法團幹實事之餘，更應加強溝通及消息的發佈。管業處之專業團隊為業界精英，飽學之士，更是讀書的尖子，當然比我們更為了解文字中的 含義。共有地段的使用，除法例介定的基本界線，其中的另一條界線，是建立在所有業戶的共識 (consensus) 及對這共識的尊重(respect)上，租戶的行為亦受業戶規範，任何第一個違規者 (delinquent) 成功突破這條界線而被默許，其他業戶都可要求有同等權利違規直至觸及到法例的底線為止，這是我們曾多次強烈反對任何新類別的違規行為出現，以免造成惡劣先 例 (precedent case)；只有重建這個共識才能有效維持這個不成文的界線，任務不容易但程序上是必須的，這是我們要借助管業處專業團隊的原因，反過來說，亦是管業處不 可推卸的責任,尤其是問題出現在法團成立之前。
4
 法 團管委會改選

最後，法團管委會改選在即，謹向各位過去信任本公司及本人之業戶致謝，也感謝主席、各委員及幹事在大廈管理中所作的努力及理性開明公正的行事態度，在此謹 代表本公司向管業處、保安組、清潔及維修等上下員工之合作和配合予以表揚。大廈管理，是眾人之事，有不同意見平常不過，一切措施，又豈能盡如人意，中國人 講求外圓內方，包容而不失主見原則，跟現代多元化社會的精神理念是一致的。個人感覺，管委會委員、管委會跟業戶及各方人士的溝通協作，仍在磨合階段，希望 來屆改選後，無論連任或新任委員，合作能更成熟，小業主亦該更積極參與，祝各業戶及商戶業務蒸蒸日上。


1
煤氣檢站搬遷:

媒氣公司擬將原位於土瓜灣之煤氣站搬至紅磡庇利街近顏寶玲中學旁之新填海區(參考附 圖),法團管委會對此事極度關注,並已提交反對簽名,七月十日城規會早將就此事舉行聽証會,如有興趣參與,可向管業處,管委會查先生或簫婉嫦議員辦事處查 詢。
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2
 港鐵沙中線即將定案:

據港鐵及政府發報資料,沙中線即將於第三季刊憲,下圖為修訂後之路線圖,較接近本商場之車站為馬頭圍站或何文田站,對路線或車站 出口有任何意見,可向管業處或管委會提出,以便集中處理後向政府反映。
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09 年6月

三至五月間，由於幾項重要工程及事項仍在籌劃階段，細節在商議中，要待較充份之資料收集後，方能較準確向業戶發佈訊息及徵 詢意見，而公私二事皆稍忙碌，故至六月方發業戶通訊，謹向業戶匯報下列較重要事項進展。

  1. 業 主立案法團人事組織變動：常務工作職員及顧問團擴充改組完成，早前議決將法團兼職幹事轉為全職，並增設兼職核數員及工程顧問等事項皆落實執 行，除查宏偉先 生轉為全職，有更充份時間監察督導管理工作外，獲陳錫鴻先生加入協助查先生為法團查核管業處所製備之帳目，陳錫鴻先生具有豐富財務工作經驗及，英文會計知 識俱佳，相信對法團財務監察工作能提供積極貢獻；而顧問團亦獲倫國健先生代表堅毅工程有限公司，以象徵式每年約八千元酬金擔任工程顧問一職；陳先生及倫先 生亦迅即到位，為法團提供不少專業意見。

  2. 新清潔承辦商表現： 各委員暫得之業戶反應，皆屬正面居多，任何業戶及租戶如有意見，請向任何委員或管業處提出，以便向新清潔承辦商反映並商討改善。由於員工九成以上皆為原有 職工，表現改善應源自管理優化及薪酬之提升。

  3. 消 防設施完善工程進度：經金信國際顧問工程公司對消防設施完善工程之封頂價格　（HK$6,000,000)作出書面澄清確認後，已正式委任 金信國際顧問工 程公司擔任消防設施完善工程顧問，負責就有關工程聯絡消防署，研究工程細則，為日後實際工程招標擬定招標書作準備。2/F樓層由於有附屬公契(Sub- DMC)，故有關之消防設施完善工程由該層業戶另行商議決定。

  4. 冷氣保養承辦商轉為公 開招標事項：繼清潔承辦商後，冷氣保養承辦商亦議決 按現行物業管理精神轉為公開招標，自本年七月起，任期兩年，由於選聘冷氣保養承辦商牽涉較專門技術及知識，不似清潔承辦商字工作性質，而金額亦在法團權限 內，故初步決定由工程小組面試各投標公司後，再交常委會於六月二十二日常務會議議決，惟任何業戶如有不同意見，可向常委會反映，亦可事前申請列席會議，監 察表決過程。

  5. 冷氣系統現時狀態： 經新任工程顧問倫國健先生聯同現時保養承辦商佳達工程公司作較詳細檢查後，工程小組終於獲得較詳細及準 確之技術數據：本物業共兩座商廈，底部商場相通，共有中央製冷機組十一台合共四十四台製冷壓縮機，原設計冷凍量達三千噸，上年度因共有十一台製冷壓縮機即 四份一失修無法運作，故商戶在盛夏時投訴全無空調，如無法改善，本年度仍有八台製冷壓縮機未必能如常運作，工程小組會同工程顧問研究後，初步感覺佳達工程 公司欠缺靈活，過份依賴單一零件供應商，每每因零件缺失而無法進行維修，且有大量工程再外判街外工程公司，引致時間拖延，故一方面新招標冷氣保養承辦商時 將轉為全包合約，除整體更新，如整台製冷壓縮機之更換外，維修保養之零部件及施工服務皆已包括在內；另一方面，已從市場中覓得其他供應商以二手或兼容零部 件代替，供應商亦提供相同之保養期及條款。至今只餘一台仍需作壓力測試，找出可能漏出雪種之處，另一台因已於四月時簽署採購合約向原有供應商採購，但至今 仍未交付，故無法動工，此外仍有十四台冷卻用風扇有待新風扇交付後更換。最近檢測得知，冷氣系統提供予大廈之冷水高達13至14度，雪種壓力高達350 磅，遠遠低於標準之7至8度及270至300磅，老化以外，維修及保養欠佳是重要因素，由2001年開始，已被迫在散熱喉管及葉片上灑水，但此不尋常措施 會加速零件老化，所有投標公司，亦被詳細告之冷氣系統現時狀態，以保證公平全面披露已知事實，避免將來可能之爭拗，現希望在整個系統正常運作後，能達到 10度及320磅之目標。

  6. 冷氣系統全面更換之可 行性：工程顧問倫國健先生初步審視冷氣系統所在之環境後，認為較可行之更換方法是化整為 零，以較小型水冷機逐一改換現有十一台機組，由於較現時舊型之風冷機更輕，避免建造大型水箱牽涉之建築結構改動及申請批核問題。節能所帶來電費之減省，相 信非常可觀，一般有30%，即在夏季時可達每月三十萬元，本人稍有保留，因為除製冷外，其餘設備如常風喉、寫字樓之風櫃及商戶之風機皆大部份十分陳舊，效 率將會降低，必須同時加以適當維修，或向有關業戶提供改善建議。詳細工程細節在具體資料齊備後，預計將作公開招標並由下次業主大會表決。

  7. 其他物業改善工程： 管委會已指示管業處擬訂有關商場所有出口、1/F樓層及寫字樓各層洗手間工程之招標書，如超越六百萬元，預算在下次業主大會一併表決。

  8. 財 政狀況及工程費用支付問題：由於在查先生及陳先生協助下，管委會代表業主嚴格控制開支，財政儲備繼續增長，但仍未足夠悉數支上述全部預算之 工程，故希望能 規劃工程進度並分期支付，保持收支及現金流之健全平衡，其中冷氣系統更換因財務市場氣氛轉變及須逐一更換，可能無法以分節能減省開支支付，而要從冷氣重置 基金直接支付。當所有工程完成後，才有機會從新檢討業戶支付費用。

  9. 管委會改選： 第一屆管委會任期即將完結，預定於七、八、九月內召開之業主大會進行改選，各業戶可在此期間協商推舉代表參選，務求令管委會更專業及更具代表性，服務大眾 外，亦能保證物業投資價值外，詳情可向管業處及查先生查詢。

E. & O. E.

09年2月

鼠去牛來，在金融海嘯的陰影下，對業戶及商戶來說，將是艱難 的一年，但憑著各商戶自身的努力和彼此的協作，我們對順利渡過這次經濟低潮，保持樂觀的態度，如何加強協助，有賴大家參予討論及表達意見，很多商戶從開業 至今，曾成功渡過多次經濟低潮，意見必有可資借鑑之處。

一 月十五日春節假期前的一次業主大會，會前及會後都收到了一些業戶的批評意見，現分別討論如下:

一. 業戶訴求反應

有 商場業戶指管業處對業戶訴求反應緩慢甚至不加理會，甚至較法團成立前更差，投訴涉及下述幾個事例，已 於去年先後轉介管業處跟進，據了解，在非正式之場合，管業已向個別業戶作出解釋，我們在此作少許補充:

  1. 冷氣不足問題: 冷氣供應問題，以往已多次討論，我們亦收集有關資料置於下列網頁供參考: <http://hhcc.um-gallery.net/estate_management_faq.html> 。據工程主任最新資料顯示，本物業十一個機組共四十四台製冷壓縮機，由於機齡高達廿年，有三十六台能正 常運作，八台在大修中，已在二月份常務會議中議決批示管業處加速進行，亦已籌劃整體更換中央空調系統之招標事宜。

  2. 管理員巡邏不足問題:商場一樓位於A座 大樓下之女廁，地點較偏僻，由於地庫公眾廁所翻新期間向公眾開放，人流變得複雜，管業處接獲投訴時曾加派管理員長駐門前，在翻新工程完成後取消，惟商戶再 發現可疑色魔且有鑰匙，經商議下，管業處即時更換門鎖及發通告通知商場商戶，長遠而言將考慮在該處附近走廊加設鏡頭，至今暫未有再發現可疑人物，在此更囑 咐各商戶或業戶如發現疑人，切記留意自身安全，應即時通知保安或管理員，勿自行偵查。

  3. 地庫滲漏事件: 管業處已特別作出詳細報告，可登入<http://hhcc.um-gallery.net/estate_management_faq.html>查 看，此外我們亦就所知在過去之通訊及網站之專頁內作出討論及分析。

  4. 大堂射燈長期未更換損壞燈管:據管業處解釋，部份未有即時跟進之維修乃因成本或技術之困難而暫緩進行，如商場大堂 之部份高架射燈，位處離地四十多呎之2樓面向大堂之欄杆下，更換需要有穩固工作平台或棚架，現已物色得升降平台租賃商確定有合適工作台能進行更換並報價。


作 為工程小組一員，本人亦藉此幾項事件就工程之成本效益提供少許補充意見，更換中央空調之分析已見於過 去之通訊，至於高架射燈，記憶所及，是在法團成立前因應商戶(包括我們)要 求而架設，但顯然未有考慮長遠維修保養之問題，當日包括我們在內之部份商戶亦曾就長遠維修保養規劃問題向管業處提出疑問，但由於無法定監管權力，意見不了 了之。按法例規定，工作位置在兩米以上之高度，必需使用穩固之工作平台，如果每次更換某一位置之個別損壞燈管圴花費一萬數千元搭建棚架或租賃升降台，是否 物有所值，業戶大可自行判斷；惟其他新建物業或翻新物業，高架裝置都附設永久鐵梯或平台，方便維修保養。我們無意追究責任，只為向前看，望以後能從成本效 益考慮，多作長遠規劃，避免作任何大白象以至小白象工程，否則表面上似乎迅速回應商戶要求，實際浪擲金錢，莫說能如現時般轉虧為盈，在面對多項迫切而必要 之龐大工程仍有足夠貯備應付並有餘資翻新商場廁所，反之可能赤字仍在擴大，最終需向業戶集資以應付如消防維修令之工程費用。如任何業戶對此等工程有解決良 法，敬請不吝提供討論。

註:

現勞工處法例 3.22第38B條規定工作高度超過兩米，必須使用鋁合金腳之工作台；另6A(2)條規定所有僱主必須確保僱員在不會危害身體健康及安全情況下工作，並確 保僱員工作必須得到安全及符合以上法例所規定，否則僱主已觸犯此等法例。

二. 長期拖欠管理費之追討:

有極個別業戶，長期拖欠管理費及冷氣費達一年至數年不等，由 於一切正常追討程序無效，管業處已啟動法律程序追討，據管業處在會議中報告得知，其中一戶已繳 付欠款及法律費用，一戶則透過律師要求延期商討，另一戶已被清盤，或需要繼續進入拍賣程序，餘下兩戶仍未見如期付款，如有關業戶仍不予清付，最惡劣情況為 物業被法院頒令拍賣作償還欠款之用，謹希望有關業戶能即時作出正面回應，以便盡快中止法律追討程序，減少無謂損失。

為 免影響司法判斷，我們對以上個案特殊情況及細節不作評論，但可就一般情況提供以下資料供參考，根據已知案例，除管業處賬目紀錄出錯外，任何業戶不得以任何 理由拒絕繳交管理費用，否則除欠款外，並須支付訴訟費用及利息等；如果不滿服務質素，業戶可依例試圖啟動中止管理公司之聘任程序，而非自行單方面停付管理 費。

三. 一月十五日業主大會之批評意見:

春 節假期前的一次業主大會，會前及會後收到了一些業戶以下的批評意見：

  1. 會期選擇不當: 無論商場及寫字樓的業戶，聖誕春節期間，都是重要而業務繁忙的日子，不易抽空參加，對挽留現有供應商不利。

  2. 並無重大事情需要議決: 據大會議程所示，議決事項有二，其一為選擇電梯及升降機維修保養商;其二為選擇清潔承辦商;有業戶認為由管委會決定即可。

  3. 不該迫業戶表態:由於選擇服務供應商涉及現有供應商之評價及可能導致現有供應商之更換，部份業戶，無論 讚成反對，皆不願表態，其中尤以清潔供應商時運之去留問題出現較大分歧。

  4. 會議有違會議常規: 會議初時由於未達法定人數(即登記業戶之一成，本大廈為46人)，曾為此等待一段時間及以廣播、電話或管理員往邀各業戶參加大會，有業戶認為此屬違反常 規，當日理應流會，另擇會期。

對 以上之意見，部份會前提出者，已在大會前向管委會反映及討論，而會後提出者，則借此期通訊一併反映， 並提出本身意見供業戶及管委會參考:

  1. 選擇會期，未必能完全隨意決定，一些客觀因素不受管委會或管業處控制，例如是次議決事項，供應商之服務合約已完 結，必需再訂新 約，未有充份而合理之理由，採用按月延長股務期之臨時安排，有可能被指責為取巧逃避公開招標的法例規條，屬極嚴重之違規及違法行為。管業處已承諾吸取是次 經驗，考慮更適當日期，按理是宜早不宜遲。至於會期何以對挽留現有供應商不利，我們實在無法理解，如果因為繁忙而降低出席率，對所有業戶影響亦該相同，沒 有理由只對支持挽留一方不利，正常來說，一成樣本得出之結果，誤差值己在可接受範圍內，民調取樣便常少於一成，法例規定以一成業戶為法定人數，亦基於此出 席率在可行性及誤差率皆屬可接受範圍;從今次投票結果分佈來看，由於得票率懸殊，非個別委員或業戶之意願能扭轉結果，也看不到更高出席率對挽留時運有任何 幫助。如任何業戶對此另有高見，務請賜教。

  2. 據法例規定，超過二十萬元以上之開支項目，已視為重大事情需要議決，超越管委會權限，須由大會表決。

  3. 從理性分析來看，不願表態已是一種表態，如果業戶一面倒地支持和肯定現有供應商，按理當樂於表態，如果支持和反對 業戶，皆不大願意表態，說明他們並不太肯定和滿意供應商的服務，但基於如個人友情或關心員工生計，寧可保持現狀，假如實情如此，或可參考以下幾點意見。

此反應說明業戶均具有人情味及同情心，是值得肯定的美德。

管委 會委員基本上在關心基層員工生計方面是一致的，早在殷選供應商的條件中，已要求無論新或舊合約供應商，需優先留用或聘用現有員工，並承諾提供最低工資保 證，亦在原有廿八人編制中增加至三十人，總體而言，基層員工之待遇及就業機會反而增加，據新清潔承辦商回報，舊有員工中將有約九成(即廿八人中之廿六人) 獲聘留用，私下了解，部份(即二人)未有申請轉職員工因考慮本身年資及職級問題而跟隨時運調職至另外之物業工作，暫時未見因更換承辦商而導致原有員工失 業，我們將繼續密切注視。

  • 一家優良之承辦商，必需憑藉優良管理和優質服務來爭取合約及維持合理回報，服務好壞，絕大部份是 責在公司之管理文化而非基層員工，更不會亦不必依賴基層員 工與客戶之私交以求投標時獲得優待，在現有機制下，時運跟其他承辦商有公平機會競投現時及以後之合約。

  • 部份業戶及商戶商戶曾提出挽留時運之意見書，已如實反映並登載於網站上，但最終去留仍取決於投票 表結果，過程中看不見有偏坦或不公之處。


4. 對是次會議有違常規之說，以下幾點謹供參考:

    • 會 議在原定開始時間仍未達法定人數，需要等候及召喚業戶出席，而非即時宣佈流會，是正常做法，記憶中以往數次業主大會亦有類似情況，立法會之各式會議，亦不 時以鐘聲召喚議員返回議事廳之情況，未嚐有公眾人士批評為違規行為，立法會議員地位尊貴，見多識廣，且為香港法律締造者，斷無知法犯法之理，傳媒公眾亦無 長期容忍之理。

    • 即場召喚之業戶，一為已早已填妥授權書而未到達之代表，另外皆為個人身份之業戶，其身份之合法性，均由 管業處職員核實，至今未察覺其中有錯漏之處。

    • 等候期間，未有業戶動議流會，而與會人數，亦在大會原定休會時間前達法定數量。

  • 參 與競投清潔承辦商時運為管業處集團公司，管業處無論編訂日期，議程以至召喚業戶出席，縱然沒有偏袒時運，亦不至有為難或不利時運之動機和行為，依當日所 見，由編訂議程、召喚業戶以至核實身份，管業處只是依例行事，反之，如時運勝出，管業處被指斥操縱投票或造馬之聲豈非更為強烈。

我們深知，對於時運落選，業戶商戶中，極多於心不忍，特別以 商場中之商戶為甚，但對其他類別服務供應商之去留，則未見有相同之強烈反應，最大原因，想是因 為清潔員工與商戶關係密切，相處多年，所謂聞其聲，不忍食其肉，基於惻隱之心，不忍見基層員工掉職而影響生計，只是惻隱之心，人皆有之，在客觀評價和同情 心之間，與會業戶以大比數選擇改變現狀，必有因由，當然，如任何人士能提出真憑實據證明投票不公，有種票或操縱投票之實質行為，應該挺身而出，以杜絕不當 行為。

e. & o. e.

09年1 月21日

謹祝各業戶身體健康，財源廣進，牛年事業更上層樓！

08 年12月28日

由於正常會期與聖誕及新年假期重疊，第十四次常務會議提前於十二月十五日舉行，而會前工程小組亦召開一次特別工作會議，故 今期通訊可就三次會議內容一併報告及分析，詳細討論事項，可檢視會議記錄及議程，其中一些事項，值得大家特別關注及討論。

1. 有關寬減業戶費用的建議:

經 檢視詳細財政狀況後，發覺應收未收賬目 (Account Receivable) 數額過於龐大，其中三樓(2/F)某單一空置單位業主拖欠極大部份，非可見將來能夠悉數追回，結存現金在寬減後將會消耗達三份一，未必能應付即將進行之消 防改善工程及任何特發性緊急工程，故大家同意暫時擱置，半年後再因應實際情況重新考慮，對委員會基於審慎理財原則而作出之決定，相信各業戶都會諒解。

2. 空調系統的長遠改善措施:

今 年度之夏季長而且熱，很多業戶都投訴冷氣不足，原因不一而足，視實際情況而定，一般性之解釋，在歸納工程主任之實務報告及有關空調工程之一般工作原理後， 資料已整理並在網站上發佈，供業戶作初部之參考，但由於本物業空調系統已屬廿多年前之裝置，不計老化及零件供應問題，性能以至效率都不及採用較新技術之型 號，在夏天使用高峰期每月實銷電費高達150萬，冬天亦達80萬，無論更換「氣冷」或「水冷」系統，都可預期得到最少20%(氣冷)甚至30%(水冷)的 節省，透過如 performance contract 的財務安排，可籍節能減省之開支分期償還更換整個系統之資本性開支，法團無需向業戶集資外，對改善現金流亦有極大正面效用，但如採用逐一更換現有之製冷壓 縮機組，改善效果不明顯外，並需要即時動用大筆貯備金，業戶決定採取何種方案時，以下資料，可作初步參考之用，詳細數據，在顧問公司研究報告完成後，大家 方行在業主大會表決。

  1. 現行機組是氣冷式，已屬二十多年前極古 舊型號，採用之非環保雪種亦將南2010年淘汰，更換已是必然之事實。
  2. 中央空調系統為極大型及複雜之工程結 構，製冷壓縮機只是其中一部份，而前端部份之風櫃(寫字樓每層共兩個)、業戶物業內之送風系統或風機性能，亦影響效率;以行內術語而言，製冷能力需高達 6000噸始能與本物業匹配，維修更換均涉繁複工序，並非如家用空調般簡單。
  3. 逐一更換涉及工程技術問題較少，但無法 採用分期償還之財務安排，按現時空調重置基金累積速度，在同時段內，未必能全部更換，節能效果亦受舊有機組影響而不明顯，現時做價，每更換一台氣冷製冷壓 縮機成本約為百多二百萬，視品牌而定。
  4. 全套氣冷系統同時更換約為1600萬， 節能效果約為20-25%，並無太多技術或法例問題。
  5. 全 套換成水冷約2000萬，節能效果約為30-35%，但由於需要架設水箱及供水系統，需要在建築結構及大量用水方面先行取得有關部門批准，由於紅磡區為水 冷裝置先驗計劃pilot scheme 地區之一，配水問題不大，主要是建築結構需要確認能安全架設大型水箱的設備。
  6. 對以上三個或更 多之可能方案，需聘請顧問公司研究始有更具體數據供各業戶作投票時參考之用，非一時三刻能完成，故各委員大致同意暫時只對現有系統盡量提供最密切之維修， 確保全部機組在使用高峰期都能正常運作，至目前為止，現存十多台製冷壓縮機，除最後約三台，大部份已進行大修，整個系統，預計仍可支持一段時間，希望各業 戶亦能配合，確保自己物業內之風機或送風系統(風口或風咀)性能良好。

3. 消防改善工程顧問工司之聘任:

經 最後殷別入選之顧問工程公司，進一步澄清預算工程封頂價之可容誤差及或有支出  Contingent Expense 之備用額定義，相信聘用決定在書面補充說明收到後，委員可投票決定。業戶須注意，消防改善工程，由於是依消防維修令而作出，屬必然開支，款額龐大且需要一 次過支付，已獲批准延期至零九八、九月。

4. 法團幹事轉為全職及增聘法團會計動議:

鑑 於物業樓面面積龐大而樓齡相當，不似小型物業，管理事務繁鎖且維修工程頻密，監察工作沈重，義務委員難以兼顧，有委員不約而同提出將法團兼職幹事職位轉為 全職或增加上班日數，本人代表公司同意外，亦提議增聘兼職或全職會計文員，以便更嚴密監控日常開支，確保業戶交托之金錢能得到更妥善運用，管理公司現有註 場會計可專司司庫工作，以二人之市值工資合計，不會超過收入之1%，而產生之經濟效益，應逾此數，經討論後各委員亦大致同意同時提上議程。此外，法團幹事 查先生本人之意願亦屬關鍵因素，經了解後，對五天下午上班辦公的時間查先生可以在個人方面作出安排，反而擔心部份業戶反對，特別是有感法團成立初期，在資 訊及溝通不足下曾產生磨擦。個人對化解業戶不滿無法作出承諾，但相信憑查先生之誠意及主動，不難取得有關業戶信任，各業戶、委員以至查先生本人，儘管有不 同意見，但令物業興旺發達之意願和出發點則相同，兼聽及不走向極端是「為事」和「成事」之本，本人亦表明對查先生及法團保有信心及期望。

5. 增聘法團工程顧問:

於 工程小組工作會議中，組員有感工程牽涉極專門知識，雖然部份委員亦具工程背景，惟不能全部精通，且本業工作繁忙，義務兼顧有一定困難，有需要在法律顧問以 外，邀請持牌工程司為常任工程顧問，監督工程標書之起草及提供專業意見，確保工程投標能更適切及公平，實屬必要；由於此職位如「法顧」一職，屬榮譽職銜且 具一定公關作用，應聘者通常只收取像徵式費用，年度開支應在數千元至萬元之間，但對減省無謂工程開支，效益應遠大於此。

6. 地庫滲漏問題:

今 年地庫位於b座下之商鋪出現多次大面積而長時間之滲漏，跟零星個別由喉管破裂或玻璃幕牆膠邊老化引致之滲漏不同，地庫之滲漏，水源似非直接來自喉管或雨水 渠破裂而是來自地下水，如地庫四週混凝工牆及地面因日久風化侵蝕或冷縮熱脹而產生細微裂縫，地下水便能滲入，這些現象並非罕有，特別是香港及九龍新界半 島，皆四面或三面環海，縱橫不過一百公里，最深入之內陸距海亦不過五十多至六十公里，大部份地勢較低地區，只要向下挖掘約十多呎便到達地下水之水面(即地 質學所謂之潛水面  Water Table), 所以打井取水，除在新界隨處可見外，往日一些舊式市區唐樓，仍有取井水沖廁，曾見水面在雨季可高至只離地面數呎，在低漥地區，甚至高於地面，稱為 Natural Discharge 屬於自然現象。香港唐樓或新界丁屋，一般不建地庫，防水工程麻煩而無經濟效益亦是因素之一，換言之，地庫實際在水面之下，多層商業大廈，由於椿柱理該深植 地下岩層，輕微之表土流失或沉降，不會影響結構安全，且地基工程採用密封式沉箱技術施工，理論上可隔絕地下水，故此都在向上發展之餘，亦向下取地，增加樓 面面積，並預設有相應裝置如貯水池及抽水機以調節。

但我們同意地下水滲漏是嚴重問題，如不盡快修補裂縫，混凝土及其中鋼筋被長 期侵蝕，會出現結構性損壞，屆時便危害大廈結構安全，商戶亦難以營商，故我們以為有必要聘取持牌工程師作深入而全面之調查，並提交治本方案，希望委員會考 慮。緊急治標之法，業戶可僱用註冊承辦商，進行內部防漏工程，而據管業處駐場工程主任所匯報，亦在已物業滲漏之附近，開鑿地坑然後抽水，盡量降低附近地下 水面，據部份商戶所言，此法實已沿用多年，亦有一定效果。管業處亦已去信有關部門要求協助；如滲漏確是源自地下水，因屬天災，便無法追究責任，業戶或商戶 如購有水險，可向保險公司查詢索償可能性，有關滲漏責任資料亦已在網站之「大廈管理faq」上發佈，供業戶作初部之參考，據知幾位熱心委員，更透過私人關 係，邀請專業人士前來作初步評估，提供參考意見;在未有持牌工程師之調查報告前，受影響業戶無須過份擔心及胡亂猜測，因為於事無補外，消息亂傳，反影響本 身物業市值。

7. 地庫廁所翻新工程完成:

地庫廁所按原定施工時間表完成，大致 上都合乎原定規格，一些瑕疵已囑承辦商跟進，但開放使用不足一星期後，女廁即出現淤塞，據維修人員發現，除因廁所下之沙井壅塞外，亦因一些凝固油脂，似屬 食店棄置，而往日淤塞之物品，還包括化妝用面膜及石灰等，故與廁所設備之新舊無關，希望有關業戶或租戶注重公德，愛惜公物；廁所淤塞對大家不便外，對商場 形象有極負面影響，維修亦浪費大家金錢，如果做成污水溢出，令附近商戶財物損毀，由於屬人為及使用不當導致，肇事商戶，更可能被保險公司追討賠償，如何更 妥善處理該類癈料，請商戶作出可行建議，據聞管業處亦會逐一拜訪各從事該類行業之商戶，收集意見。

8. 整治商場通道要求:

有 委員在會議議程進行前再度提出整治商場通道要求，並聲言如管業處及法團如未能妥善執行清場行動，可能有半數業戶將考慮拒徼管理費用。我們對有關意見絕對尊 重，亦認同「任何人」不得「非法佔用共有地方」的原則，自加入管委會後，亦從未察覺法團正式或非正式確認任何非法佔用行為，但現時狀況，個人以為乃由於過 去某些時間管業處作為公契執行人　 DMC Manager 未有及時作出適當及技巧之反應，予人有不公及欺善怕惡之感覺而做成，如整治措施，不能彰顯公平、公正及公開之原則，根本無法有效執行，在情、理、法皆難以 自圓其說，對此本人亦已代表公司及一群商戶一再作出詳細論述，故不再重覆，據報管業處已著手先行處理較嚴重之違規甚至違法行為，包括: 1.僭建或改建(違反建築條例並會令保險失效);2.違反土地指限用途(可能遭政府檢控而被罰款、補地價或處以其他罰則);3.永久性佔用共有地方(營業 時間外廿四小時停放物件於公眾地方)。這三類行為，都肯定超越合理使用共有地方的定義，有法院案例可援，而且令商場整體形象低落，對人對己，都不見好處， 如各業戶能自行克制，或督促租戶自律，至少可緩和雙方矛盾；至於營業時間在門前放置少量宣傳物品或貨品以增加營業額，是部份商戶通過實踐而得的智慧，我們 不該亦不敢置疑其真確性，但應以不影響其他商戶業務及安全為限，並須知道該等物件引致之保安及安全(或保險)問題皆須自行負責，如無必要者，更莫因一時之 氣，為宣示公平而跟隨。以不滿管理質素為由停繳管理費，過往法院有大量判例說明並無法理依據，何況現時情況，亦是部份業戶及商戶意願所歸。大家共同商討研 究其他促進營銷之辨法，總勝過採用激烈對抗行動；本場亦不乏成功商戶，不必以門前貨品招箂，可資借鏡;透過對話，分享經驗，尋求大家均可接受之方案，才是 這類商場營造和諧有利營商環境之王道辨法。

9. 業主大會:

業主大會，除報告事項外，各業戶須要對一些超越委員會權限之重大事項進行表決。一月十五日之大會議程已派發至各業戶手中， 如對欲加插議題，可按程序提交建議，屆時務請抽空出席，否則亦填妥委托書予可信賴之代表按自己之意願投票。

最後，祝各業戶新年健康快樂，生意興隆。

08 年11月22日

我 們在此交代建立網站的背景:

建立網站的原因:

利用互聯網，除了較印刷媒介成本低及快捷外，還有以下的考慮:

  1. 提高法團運作透明度: 網上檔案，可同時供多人查閱，特別是檢閱過去記錄和文件，透過超連結，可隨時翻查對照，更為方便。

  2. 提高資訊準確性: 文字記錄較口耳相傳更為準確，人言或會因個人理解或取捨而在輾轉相傳後失真，直接閱讀文件或記錄文本可免以訛傳訛

  3. 提高問責精神: 一般談話，難免粗疏，拙於辭令者，更可能用字不當，或詞不達意，令語意含糊，事後只憑記憶，各自表述，易生誤會，責任難辨。書面陳述，有較多時間思考，用 字較準確，條理較清晰。

  4. 多人查問的同一問題，可一併解答。

網站內容:

這個網站的內容，撇除法律聲明等技術性之網業外，包括:

  1. 各層商戶的公開資料(不含私隱)。

  2. 一般消費資訊。

  3. 供業戶及租戶參考之物業管理資訊。

  4. 只供業戶及租戶參考之內部資訊、文件及商戶和法團間之來往函件，部份較敏感資料須密碼登入，極敏感內容則 只備索引，有需要請向法團借閱)。

資 訊的性質:

在處理資訊時，請大家認清訊息按性質分為：

  1. 公開討論之意見。

  2. 建議列入議程討論事項。

  3. 正式列入議程討論事項。

  4. 議決執行事項。

  5. 事後檢討及修正。

有 些時候，由於業戶或租戶誤將仍在公開討論或有待商議的事項當成已經議決事項，引發不必要的過激反應，相反，對一些事項，由動議討論到議決時，都因種種原因 而沒有得到業戶或租戶回饋的意見，通過後縱然大多數人不滿，一時間未必能矯正過來，故多看通告、議程及會議記錄是保障自己權利的必要動作，對未經證實的流 言，則須先行查證核實，不可輕信。

議 決事項的程序:

除 大是大非或法例明確規定事項，物業日常管理涉及的大小工作措施，難免有不同意 見，在文明開放社會，實在平常不過，香港亦已有一套行之有效的制度，關於物業管理的具體運作，已在香港法例344章中列出，物業管理事務，依緩急先後大小 而因應所需權力由以下組織決定:

  1. 由管業處執行及酌情處理: 如一般日常 實務工作 routine work。

  2. 由法團管委會專責小組議決: 如工程小組 對專責小型工程的決定。

  3. 由法團管委會議決: 如較大型工 程、計劃或中短期策略性政策等。

  4. 由法團業主大會議決: 包括長遠之 策略性發展，極大型工程，管理、保安、清潔，核數師及法律顧問之聘請等。

在議決或表決權限以內事務時，按重要性採用以下方式:

  1. 簡單大多數

  2. 主要大多數

  3. 一致同意

少 數服從多數的原則，不等同承認多數人的意見就是真理，而是大家未能取得一致共 識時的折衷辦法，而 且必須設有底線，保障少數人的意見和利益，否則便成為大多數人對少數人的侵權行為。少數不同意見者，大可堅持己見，繼續行駛監察及批判的權利，如果事實證 明正確，便會說服其他業戶，反過來成大多數。我們的物業，並無擁有壟斷性業權、能夠一家一戶說了算數的業戶，這套行事原則，應該不難貫徹執行。

另 外 一種要防止的，是少數人的精英心態，由於自覺正確但居於小數，又不願服膺小數服從多數的折衷辨法，掌權的可能以先斬後奏，暪天過海的方式執行不符合大多數 人意願的決定。不在位的，則以謾罵、中傷或造謠等方法施壓，任何對立一方的不誠實、不文明及不君子行為，都會激發對方更激烈的反應，結果只能敗事而不能成 事。

事 實上，我們深信，業戶都有一個共同意願，就是改善物業的營商環境，提高物業的 價值，只要依照議事程序，本著求同存異，對事不對人的態度，問題應該不難解決。

Ｅ.&O.E.

08 年11月

金 融海嘯襲至，首當其衝，便是零售行業，無論本商場之商戶或客戶，數月來都嗟嘆生意清淡，對前景更充滿憂慮，資深商戶，更懷念商場啟業後之光輝十年，其間雖 然 經歷八十年代初及九十年代初的經濟衰退，但短時間便恢復過來，但最近十年間共三次之經濟危機，艱難的時間一次比一次長，剛過去的經濟復甦，還未惠及我們商 場內一眾小商戶，另一次的衰退已來到，似乎壞的日子比其他商場來得快而久，好的日子比其他商場來得慢和短。

所 以我們對業主立案法團是有期望的，面對其他更新型的商場在四週相繼落成，很多更屬單一業主由大財團統一管理，故此再靠單打獨鬥，自求多福的經營方式，已難 跟這些商場爭勝，必須要群策群力，才能提高商場的整體競爭力，為此我們提出一些個人分析，並分別對法團、管業處、業戶及商戶作出一些建議，供大家參考討 論，研究可行性。

  1. 我們的商場，規模不小，單以服務本區坊眾及工作人口，根本無法支持四層商場共四百多家商戶，地鐵支線是遠水不能救 近火，部份商戶實際上已成功將客戶擴充至區外，但未有協同效應。

  2. 由於大部份商戶都屬個別經營小商戶，欠缺較大型的消閒娛樂場所，不似有整體規劃的其他大型商場般配套完備，能延長 顧客停留消費的時間。

  3. 過往宣傳推廣手法過於保守、落後和被動，未能盡用各式媒體；傳統媒介如報章雜誌，少見鱔稿，曝光率低；新媒體如互 聯網上的搜尋器、討論區或新聞組，都少見紅廣的出現，無法在較年青一代間製造話題，知名度偏低。

  4. 商場設施老化，裝飾欠缺時代觸覺，部份更殘破失修，過去二十年都只做小修小補的工夫，欠缺長遠規劃。

任 何商場，人流客流才是生命線，營商收益才是物業價值的基礎，我們需要的是真正的商場醫生而不是化妝師，經化妝後高價脫手的商鋪物業，如無任何實質營商收益 支持，最後只會淪為銀主盤或長期空置，成為美侖美奐的廢墟，更影響商場的整體形象，其中最明顯莫過於地庫中央大堂及商場頂層。自成立法團後，經過一年多的 時間，由從旁觀察到受小業主的委託而直接參與，我們相信其他委員亦或多或少看到相同問題，並已著手改善，例如:

  1. 開源節流，建全財政，然後運用盈餘進行改善工程，管理公司亦委出駐場工程主任。

  2. 敦促管理公司委出專人負責物業環境佈置及商場推廣活動的工作

  3. 經過一年多的累積，已略有貯備，在不損害審慎理財原則下，較有條件在客觀條件惡劣時回饋業戶。故有委員動議豁免一 個月的管理費或空調費時，其他委員都大致 贊成，將在十一月廿四日常務會議討論，通過機會極大。

但我們覺得單憑節流，只能減低業戶成本，而改善外觀及舉辦場內的宣傳活動，只能吸引區內坊眾，對開拓新客源幫助不大，所以 對法團管委會有以下提議:

  1. 盡用一切媒體提高物業知名度，善用鱔稿增加印刷媒體的見報率，利用新聞組及討論區等在新媒體上製造話題，這些都是 免費的宣傳途徑。

  2. 建立網站發放商場資訊，擴大接觸面，亦可作為業戶、法團和管業處溝通的平台。

  3. 協助空置單位業主或他們的地產代理人尋找合適租客，特別是有能力帶來區外客源而不會和現有商戶做成惡性競爭的商 戶，例如健身中心或傢私展銷，令物業的租務和買賣活躍起來。

  4. 加強跟業戶及商戶的交流，以協調及共識作為規劃管理的大前提，循步漸進引入推介較新而切合我們的管理模式。

我 們的商場，並非全無優勢，只要大家同心同德，必有可為，因應以上提議，我們和聯營公司員工，已在九月開始，利用工餘時間，義務建立了一個紅磡廣場的非官方 網站＜http://hhcc.um-gallery.net＞， 暫時作為互聯網上的試點，亦以較環保的方式，向業戶及商戶收發消息，網址亦已通知各委員及部份友好商戶，希望大家預覽後提供意見；雖 然計劃中的內容仍未完全製作完成，但基本框架已完備，故藉今次通訊正式通知各業戶，今後我們在餘下任期內的通訊，都以此網站發佈。我們亦已表示，如管委會 認為適用，整個網站，可無條件移交法團，作為官方網站的基礎，減低啟動成本。我們亦為地庫大堂中央空置單位上的空間，繪製了一些模擬裝飾，亦已交付管業處 轉交主席及各委員參考，大家亦可登入上述網站中的商戶專業查看，歡迎發表意見。

最 後，對各業戶，我們亦作出以下呼籲:

  1. 物業始終是貴重投資，任何能提升物業價值的提議都是好提議，現時趨勢，長遠整體規劃愈來愈重要，故大家必須互相配 合，才能收效，如何在個人利益及整體利益中取得平衡，有賴大家積極參與。

  2. 本來不平則鳴，但大部份中國人以忍讓為美德，或礙於人情，不願表達意見，然後忍無可忍時，便一發不可收拾。如大家 本著對事不對人，和而不流，群而不黨，堅 守立場亦尊重不同意見，較早地提出意見公開討論，反而容易達到共識，問題才能更合理地解決。

  3. 盲目的信任跟盲懷疑同樣不可取，縱然委員代表誠信可靠，但由於個人見識和經驗的局限，不可能一貫正確，行駛監察權 甚至參與管理才是保障自己應有權利的妥善 做法，否則雷曼苦主的翻版便不斷出現。

  4. 有謂謠言止於智者，但世上真正智者不多，我們自問愚笨，與己無關的流言，唯有一笑置之，否則便向當事人了解，不知 來源而又無法證實，唯有視作謠言。故法團 及管業處一切記錄檔案，必須完備，隨時供業戶查閱，業戶亦應經常詳細閱讀理解通告及會議記錄，確保自己權利獲得保障。

  5. 小業主如擔心自己的權利被忽略，應團結一致，並通過協商，循正常程序，推舉出信賴的代表，最理想是建立輪換制度， 既無須令工作過份集中，而通過更多業戶的 參與，亦令大家認識管理的困難，增添體諒和包容。

參 與法團的工作，除可能從提升物業質素令物業升值間接取得回報外，都是義務工作，並無金錢收益，甚至帶來損失，例如我們因避免利益衝突，自從參與籌組商會至 今，都不再競投商場各類工作；我們並非自命清高偉大，而是相信這是利己利人的行為，不單商場業戶，就是寫字樓業戶亦會認同，提高物業長遠回報，比短期利益 更可觀。

Ｅ.&O.E.
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