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租戶通訊 News Letters to Tenants

Happy Chinese New Year

註：

所有在此發表意見，純是作參考用途，絕不 代表法團立場，亦不應視作具法律約束力之專業意見，如有疑問，請向有關專業人仕諮詢。

09年1月21日

謹祝各業戶身體健康，財源廣進，牛年事業更上層樓！

08 年11月22日

我 們在此交代建立網站的背景:

建立網站的原因:

利用互聯網，除了較印刷媒介成本低及快捷外，還有以下的考慮:

  1. 提高法團運作透明度: 網上檔案，可同時供多人查閱，特別是檢閱過去記錄和文件，透過超連結，可隨時翻查對照，更為方便。
  2. 提高資訊準確性: 文字記錄較口耳相傳更為準確，人言或會因個人理解或取捨而在輾轉相傳後失真，直接閱讀文件或記錄文本可免以訛傳訛
  3. 提高問責精神: 一般談話，難免粗疏，拙於辭令者，更可能用字不當，或詞不達意，令語意含糊，事後只憑記憶，各自表述，易生誤會，責任難辨。書面陳述，有較多時間思考，用 字較準確，條理較清晰。
  4. 多人查問的同一問題，可一併解答。

網站內容:

這個網站的內容，撇除法律聲明等技術性之網業外，包括:

  1. 各層商戶的公開資料(不含私隱)。
  2. 一般消費資訊。
  3. 供業戶及租戶參考之物業管理資訊。
  4. 只供業戶及租戶參考之內部資訊、文件及商戶和法團間之來往函件，部份較敏感資料須密碼登入，極敏感內容則 只備索引，有需要請向法團借閱)。


資 訊的性質:

在處理資訊時，請大家認清訊息按性質分為：


  1. 公開討論之意見。
  2. 建議列入議程討論事項。
  3. 正式列入議程討論事項。
  4. 議決執行事項。
  5. 事後檢討及修正。

有 些時候，由於業戶或租戶誤將仍在公開討論或有待商議的事項當成已經議決事項，引發不必要的過激反應，相反，對一些事項，由動議討論到議決時，都因種種原因 而沒有得到業戶或租戶回饋的意見，通過後縱然大多數人不滿，一時間未必能矯正過來，故多看通告、議程及會議記錄是保障自己權利的必要動作，對未經證實的流 言，則須先行查證核實，不可輕信。

議 決事項的程序:

除大 是大非或法例明確規定事項，物業日常管理涉及的大小工作措施，難免有不同意 見，在文明開放社會，實在平常不過，香港亦已有一套行之有效的制度，關於物業管理的具體運作，已在香港法例344章中列出，物業管理事務，依緩急先後大小 而因應所需權力由以下組織決定:


  1. 由管業處執行及酌情處理: 如一般日常 實務工作 routine work。
  2. 由法團管委會專責小組議決: 如工程小組 對專責小型工程的決定。
  3. 由法團管委會議決: 如較大型工 程、計劃或中短期策略性政策等。
  4. 由法團業主大會議決: 包括長遠之 策略性發展，極大型工程，管理、保安、清潔，核數師及法律顧問之聘請等。

在議決或表決權限以內事務時，按重要性採用以下方式:

  1. 簡單大多數
  2. 主要大多數
  3. 一致同意

少數 服從多數的原則，不等同承認多數人的意見就是真理，而是大家未能取得一致共 識時的折衷辦法，而 且必須設有底線，保障少數人的意見和利益，否則便成為大多數人對少數人的侵權行為。少數不同意見者，大可堅持己見，繼續行駛監察及批判的權利，如果事實證 明正確，便會說服其他業戶，反過來成大多數。我們的物業，並無擁有壟斷性業權、能夠一家一戶說了算數的業戶，這套行事原則，應該不難貫徹執行。

另外 一種要防止的，是少數人的精英心態，由於自覺正確但居於小數，又不願服膺小數服從多數的折衷辨法，掌權的可能以先斬後奏，暪天過海的方式執行不符合大多數 人意願的決定。不在位的，則以謾罵、中傷或造謠等方法施壓，任何對立一方的不誠實、不文明及不君子行為，都會激發對方更激烈的反應，結果只能敗事而不能成 事。

事實 上，我們深信，業戶都有一個共同意願，就是改善物業的營商環境，提高物業的 價值，只要依照議事程序，本著求同存異，對事不對人的態度，問題應該不難解決。


參考資料:
1.  建 築物管理條例:
http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/CurAllChinDoc?OpenView&Start=344&Count=30&Expand=344
2. 理工大學物業管理議事程序簡介:
http://www.acad.polyu.edu.hk/~lgttsk/aritcles/Bldg_Manage/c_344summary.htm
Ｅ.&O.E.
08 年11月

金 融海嘯襲至，首當其衝，便是零售行業，無論本商場之商戶或客戶，數月來都嗟嘆生意清淡，對前景更充滿憂慮，資深商戶，更懷念商場啟業後之光輝十年，其間雖 然 經歷八十年代初及九十年代初的經濟衰退，但短時間便恢復過來，但最近十年間共三次之經濟危機，艱難的時間一次比一次長，剛過去的經濟復甦，還未惠及我們商 場內一眾小商戶，另一次的衰退已來到，似乎壞的日子比其他商場來得快而久，好的日子比其他商場來得慢和短。

所 以我們對業主立案法團是有期望的，面對其他更新型的商場在四週相繼落成，很多更屬單一業主由大財團統一管理，故此再靠單打獨鬥，自求多福的經營方式，已難 跟這些商場爭勝，必須要群策群力，才能提高商場的整體競爭力，為此我們提出一些個人分析，並分別對法團、管業處、業戶及商戶作出一些建議，供大家參考討 論，研究可行性。

  1. 我們的商場，規模不小，單以服務本區坊眾及工作人口，根本無法支持四層商場共四百多家商戶，地鐵支線是遠水不能救近火，部份商戶實 際上已成功將客戶擴充至區外，但未有協同效應。
  2. 由於大部份商戶都屬個別經營小商戶，欠缺較大型的消閒娛樂場所，不似有整體規劃的其他大型商場般配套完備，能延長顧客停留消費的時 間。
  3. 過往宣傳推廣手法過於保守、落後和被動，未能盡用各式媒體；傳統媒介如報章雜誌，少見鱔稿，曝光率低；新媒體如互聯網上的搜尋器、 討論區或新聞組，都少見紅廣的出現，無法在較年青一代間製造話題，知名度偏低。
  4. 商場設施老化，裝飾欠缺時代觸覺，部份更殘破失修，過去二十年都只做小修小補的工夫，欠缺長遠規劃。

任 何商場，人流客流才是生命線，營商收益才是物業價值的基礎，我們需要的是真正的商場醫生而不是化妝師，經化妝後高價脫手的商鋪物業，如無任何實質營商收益 支持，最後只會淪為銀主盤或長期空置，成為美侖美奐的廢墟，更影響商場的整體形象，其中最明顯莫過於地庫中央大堂及商場頂層。自成立法團後，經過一年多的 時間，由從旁觀察到受小業主的委託而直接參與，我們相信其他委員亦或多或少看到相同問題，並已著手改善，例如:

  1. 開源節流，建全財政，然後運用盈餘進行改善工程，管理公司亦委出駐場工程主任。
  2. 敦促管理公司委出專人負責物業環境佈置及商場推廣活動的工作
  3. 經過一年多的累積，已略有貯備，在不損害審慎理財原則下，較有條件在客觀條件惡劣時回饋業戶。故有委員動議豁免一個月的管理費或空調費時，其他委員都大致 贊成，將在十一月廿四日常務會議討論，通過機會極大。

但我們覺得單憑節流，只能減低業戶成本，而改善外觀及舉辦場內的宣傳活動，只能吸引區內坊眾，對開拓新客源幫助不大，所以對法團管委會有 以下提議:

  1. 盡用一切媒體提高物業知名度，善用鱔稿增加印刷媒體的見報率，利用新聞組及討論區等在新媒體上製造話題，這些都是免費的宣傳途徑。
  2. 建立網站發放商場資訊，擴大接觸面，亦可作為業戶、法團和管業處溝通的平台。
  3. 協助空置單位業主或他們的地產代理人尋找合適租客，特別是有能力帶來區外客源而不會和現有商戶做成惡性競爭的商戶，例如健身中心或 傢私展銷，令物業的租務和買賣活躍起來。
  4. 加強跟業戶及商戶的交流，以協調及共識作為規劃管理的大前提，循步漸進引入推介較新而切合我們的管理模式。

我 們的商場，並非全無優勢，只要大家同心同德，必有可為，因應以上提議，我們和聯營公司員工，已在九月開始，利用工餘時間，義務建立了一個紅磡廣場的非官方 網站＜http://hhcc.um-gallery.net＞， 暫時作為互聯網上的試點，亦以較環保的方式，向業戶及商戶收發消息，網址亦已通知各委員及部份友好商戶，希望大家預覽後提供意見；雖 然計劃中的內容仍未完全製作完成，但基本框架已完備，故藉今次通訊正式通知各業戶，今後我們在餘下任期內的通訊，都以此網站發佈。我們亦已表示，如管委會 認為適用，整個網站，可無條件移交法團，作為官方網站的基礎，減低啟動成本。我們亦為地庫大堂中央空置單位上的空間，繪製了一些模擬裝飾，亦已交付管業處 轉交主席及各委員參考，大家亦可登入上述網站中的商戶專業查看，歡迎發表意見。

最 後，對各業戶，我們亦作出以下呼籲:

  1. 物業始終是貴重投資，任何能提升物業價值的提議都是好提議，現時趨勢，長遠整體規劃愈來愈重要，故大家必須互相配合，才能收效，如 何在個人利益及整體利益中取得平衡，有賴大家積極參與。
  2. 本來不平則鳴，但大部份中國人以忍讓為美德，或礙於人情，不願表達意見，然後忍無可忍時，便一發不可收拾。如大家本著對事不對人，和而不流，群而不黨，堅 守立場亦尊重不同意見，較早地提出意見公開討論，反而容易達到共識，問題才能更合理地解決。
  3. 盲目的信任跟盲懷疑同樣不可取，縱然委員代表誠信可靠，但由於個人見識和經驗的局限，不可能一貫正確，行駛監察權甚至參與管理才是保障自己應有權利的妥善 做法，否則雷曼苦主的翻版便不斷出現。
  4. 有謂謠言止於智者，但世上真正智者不多，我們自問愚笨，與己無關的流言，唯有一笑置之，否則便向當事人了解，不知來源而又無法證實，唯有視作謠言。故法團 及管業處一切記錄檔案，必須完備，隨時供業戶查閱，業戶亦應經常詳細閱讀理解通告及會議記錄，確保自己權利獲得保障。
  5. 小業主如擔心自己的權利被忽略，應團結一致，並通過協商，循正常程序，推舉出信賴的代表，最理想是建立輪換制度，既無須令工作過份集中，而通過更多業戶的 參與，亦令大家認識管理的困難，增添體諒和包容。

參 與法團的工作，除可能從提升物業質素令物業升值間接取得回報外，都是義務工作，並無金錢收益，甚至帶來損失，例如我們因避免利益衝突，自從參與籌組商會至 今，都不再競投商場各類工作；我們並非自命清高偉大，而是相信這是利己利人的行為，不單商場業戶，就是寫字樓業戶亦會認同，提高物業長遠回報，比短期利益 更可觀。


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