紅 磡商業中心業主立案法團第一屆補選委員就任謝辭
楓豪有限公司委任
代表
Sherman
S.
M. Wong
9.8.2008
敝公司及本人有幸得到多位商場小業主之支持推薦，出選業主立案法團補選委員之空缺並順利當選，對眾人所表達之誠意及信任，謹致以衷心感
謝。
本人深知出任業主立案法團公職者，皆屬義務性質，
除真誠無私，悉力以赴外，尚須高度智慧和溝通技巧，始能妥善協調平衡各方不同訴求，自忖精神、體力、時間以至能力所限，不諱言對出任公職，向來並不熱衷，
商場內一眾店舖小業主，信亦是同此心理，是次補選，所以積極組織回應，當然事出有因。
自業主立案法團成立以來，貢獻良多，理順財政，轉虧為盈，成績有目共睹，必須予以肯定。惟在商場管理一事，即突顯管理委員會代表性之不足，與商戶亦欠足夠
溝通。
紅磡商業中心屬業權高度分散之物業，利是難以出現
大業主挾壟斷性業權作損害小業主利益之行為，弊是難以平衡各方意見和利益。莫說不同類別之業權人仕，如寫字樓業主與店舖業主、投資出租者與物業用家、長線
投資客與短線買賣人士等，皆有不同利益取向，縱是同類物業業主，亦因人之喜惡愛好，各有不同，於開放社會，實屬平常不過之事，很多更無所謂對錯，有人著眼
長期租金回報率，有人著眼現價是否貼近市場，有人以平價生意招徠，有人以高檔商品奉客，孰是孰非，又如何說得清楚。
本人對通道及共有地方進行管理，保持商場之安全，
整潔與美觀，向無異議，投票支持敝公司與本人之商戶，亦知本人意見，本人以至一眾商戶及店舖小業主，所不認同者為政策尺度之釐定以至推行之手段。「徒善不
足以為政，徒法不足以自行」。空有良好意願而事前未經深思熟慮且施行不得其法，不單無法收預期效果，更可能無意中做成不可彌補之惡果。只須向資歷較老之商
戶略作查訪，當發覺每次清場行動不但以失敗告終，情況更趨惡化，其間是否有不為人道之因由，在未經深入研究，廣泛調查之情況下，即任(責令?)管理公司輕
率以矯枉過正之方式粗暴執行，排除一切合理使用 (fair use) 共有地方 (common parts)
之可能性，甚至正常貨物之進出，亦須事前知會申請，而莫知過尤不及，影響所及，如非選擇性執行，寫字樓商戶亦同樣不便，又何止限於店舖商戶，更易滋生濫權
和不公。在未有妥善方案解決情節更為嚴重但隱閉、甚至觸犯者亦不自知之違章、違規、違契甚至違法之侵權濫權行為前，竟以一眾小商戶店前貨品為打擊對象，未
能服眾，自屬必然。
專家所言，自有依據，典章法規合同契約，亦明文立
案於政府部門，不容作假；惟條文闡釋，卻人言人殊，執行之寬緊，亦因時勢而有變。未有詳盡資料，不知底蘊情況下，律師只能依例作答，乃意料之中，如世事果
然如此簡單，由律師一人說了算數，又何須在律師以外，有法院之設，法院之內，有多級上訴機制，重要案件，更引入陪審員之制度，藉常人之見解
(phronimos or practical wisdom) 平衡專業人士之偏執，以本人有限知識，亦知普通法素來重案例 precedent
而輕條文 statutory law，貴法理 jurisprudence 而賤教條
doctrine，故同一行為，在不同案例中，均因應客觀環境情況而有不同裁決。實踐乃檢驗真理之最佳方法，與其單憑推想，紙上談兵，何不實地考察同類業
權物業之現況，並翻看歷年土地審裁署及有關法院之案例與裁決，始下定論。
香港情況特殊，寸金尺土，觸目所見，零售商戶盡用
每寸土地，包括店前少許共有地方(common parts) 或公眾地方 (public
area)，法團以至食環衛署，都行駛酌情權予以通容，如逾越過多，則徵收罰款，只有情節極其嚴重者，始啟動法律程序，單一業權如領洭轄下商場，亦因歷史
遺留問題而有通融之安排，縱然不信奉「凡存在皆合理」，至少說明其存在實屬普遍，必有深層而不易窺見或不便明言之現實理由。
認為於法有據、堅持強硬整治甚至不惜訴諸法律之人
士，當然更不認為「存在等同合理」，但如果登入法院網站，翻看真實案例及裁決，以過去三年所見，皆為違法僭建物之訴訟，將店前擺放有限貨品之爭拗帶上法
院，除一宗以數十方呎店鋪佔用逾五千方呎共有地方之極端個案外，可謂絕無僅有。令人震驚者，乃極多訴訟，竟涉及今日法團與昔日委員有關濫權不公及謀取私利
之胡塗舊帳，恩怨可以跨越數十年而糾纏不清，足以為聞者戒。法院尤如戰場，以法團及管理公司之名義，在財力與知識不對稱之情勢下，要勝訴可謂易如反掌，但
在眾多情節更為嚴重之問題未著手解決前，責難商戶營業時在店側擺放商品對寬敞而人流稀少之通道構成阻塞，只予人欺善怕惡，捨難取易，枉法不公之感；縱然贏
了法律，卻輸掉人情、常識和邏輯，結果法院內打勝了一場戰役，卻在營生之地挑起業主，商戶與法團間之矛盾及仇恨，相繼互揭陰私，觸發一場曠日持久之戰爭，
商場化作戰場，是否明智?
多年來多位任職執業律師之友人，私下閒談訴訟，皆
直言官司險惡，不忘忠告業外人士等閒事莫輕言狀告某某；惟今日有此操守之專業人士似日漸稀少，部份更伙同職業索償者暗中從事包攬官司及幫訟
(champerty and
maintenance)之活動，背棄香港往昔遠離濫用司法程序之傳統，加以電影電視推波助瀾，渲染美化，流風所至，尋常百姓，亦動輒興訟，以為濫用官司
(lawsuit abuse)
即等同法治，卻不知金額不過區區幾千至數萬之官司，可花掉十數萬以至更多訟費，敗固然慘敗，勝亦不過慘勝，更可能結下歷久不解之冤仇。再審示把「有條件收
費」(Conditional fee)
發揚光大之美國，三億人口而擁有一百七十萬之註冊律師，比例為二百比一(香港七百萬人口，事務律師不足六千，比例只為美國五份一)，平均每二十人即有一宗
官司審理中，其中不乏無聊有違常識之訴訟 (frivolous
lawsuit)，結果平民以至商界，苦不堪言，民間、商界及政界，早已有遏止濫訟之聲音，盲信法律手段可取代一切人情、常理、邏輯、道德及宗教，是否過
份天真、簡單和傭懶。
眾人之事，當以眾人之見為依歸。人心背向，始是處
理公眾事務成敗關鍵，擇善固執，無可厚非，意見言論，盡可自由，但付諸行動，共識實屬必要之前提，真正之社會精英，欲移風易俗，該以德服眾，動之以情，說
之以理，以強制手段把個人意志凌駕於部份人意志之上，必招人疚病為精英心態作祟，一旦被發現稍有個別差異或例外，更被懷疑為親疏有別，處事不公。
本人深信各委員皆諍諍君子，用心良苦，亦無意在此
鼓勵違法行為。惟此事件關乎日後法團之行事原則及與小業主之關係，故不得不為此表示不同意見。「物有本末，事有終始，知所先後，則近道矣」。先行研究如何
增加客流人流，繼而以達至雙贏、多贏、減少震盪之方法，著手處理有違建築、消防、衛生及地契等條例之永久固定裝置，然後跟商戶討論合理使用共有地方之準則
甚至罰則，是否更令人心悅誠服?
最後，本人謹呼籲各位商戶，不論種族、籍貫、宗教
信仰，相信此為宿世因緣，神之安排或純粹巧合也好，既共處同一屋簷下謀生，名曰共業也好，共同利益也好，和氣始能生財，雙贏、多贏才是長遠之計，日常相
處，要求彼此有包容他人之雅量時，亦該抱睦鄰之道，撇除法理爭拗，在使用共有地方時，理應保持克制合理，更須注意潛在危險，畢竟安全、衛生、整潔和美觀是
從事零售服務業之普世共識及標準。
任何業主或商戶，如有良策，能解決本大廈積存已久
之「老、大、難」問題，實不該吝嗇，踴躍發表，俾眾周知，更應挺身而起，出選下屆委員，參與管理工作。為加強交流，敞公司情商得另一聯營公司免費撥出部份
容量與頻寬，為本大廈建立一非官方網站
(位址暫為"http://hhcc.um-gallery.net/")，除就本人能力及知識範圍內提供有關資訊外，並提供一平台予各業主及商戶發表意
見，只要不涉人身攻擊或虛假資料，對事不對人，無論意見是否與本人相合，皆盡量刊登，既能引發討論，亦能予各商戶業主作推選來屆委員之參考。
就任謝辭，本該善頌善禱，惟有感擺姿態不如辦實事，講客套話不如說由衷之言、故有此另類謝辭，連篇累牘，冒犯之處，懇請各有關人士見諒。
