大 廈管理常見問題
所有在此發表意見，純是作參巧用途，絕不代表法團立場，亦不應視作具法律約 束力之專業意見，如有疑問，請向有關專業人仕諮詢。
一般問題
冷氣不足:
1. 商場 店鋪單位
我們的商場，採用中央空調系統，商戶單位內只設冷風機，根據工程人員提供資料，製冷系統設於大樓頂層，利用喉管將七至十度的冷水循環輸送 流經商戶單位風機內的蝸管，將吹過的氣流冷卻，故此單位內冷氣不足，除中央製冷效率不足、冷水溫度冷凍不足外，冷風機老化(如蝸管阻塞、散熱片積塵生銹) 亦是原因之一，如有懷疑，可聘請合資格工程人員檢查冷水溫度，如超逾十四/五度，可要求管業處安排工程人員檢查原因。
2. 寫字樓
寫 字樓跟商場略有不同，冷風由風櫃產生送至各單位，單位內只設風口，將風櫃冷風抽送出來，如果風喉或氣槽有阻塞或送風能力不平衡，冷風便不均勻，如同一單位 內不同位置有冷熱不均，有可能屬這類問題，可聘請合資格工程人員檢查及提供解決方案，如整個單位冷風不足，可要求管業處安排工程人員檢查原因。
滲漏:
初步評估
發現滲漏時，應立即通知管業處，要求協助，有須要時聯絡可能牽涉的商戶，拹商解決，滲漏原因可以是非常複雜專業問題，但可先行作以下評估:
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滲漏之牆壁地面或天花內或背後是否有喉管或渠道，由管業處協助要求業權擁有者進行檢測，如發現源頭，即敦促業權人於合理時間內完 成維修。
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如滲漏源自外牆或來自大廈公眾設施如廁所，經管業處核實後由管業處安排維修
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如地庫單位出地底或外牆滲漏，情況較為複雜，因可能涉及地下水，但亦不排除是雨水渠缺裂引致，據管業處提供資料便曾發類似情況不 下一次，維修責任因應業權而確定，但某些情況，例如地下水或政府公共設施，難以確定責任或行政程序冗長煩複，為免損失，業戶唯有先行斥資維修，再考慮查究 責任。
責任和索償
責任糎定的原則
很多人誤解責任根據業權介定，事實上是以過失來衡量，致漏源頭業戶在知道滲漏後須在合理時間內制止滲漏及作徹底維 修，這是不容爭議的責任，至於致漏源頭業戶對第三者損失所須承擔之責任，視乎有否干犯以下是之過失
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使用不當如忘記關上水喉
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未有採取一切適當措施防止滲漏，例如定期維修保養
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早已知道滲漏問題存在而置諸不理
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原來並未知道滲漏問題，但獲悉自己是致漏源頭及原因後、不在合理時間內進行維修
索償的考慮
致漏源頭的業戶:
除非清楚知道及能證實到致漏責任屬於可確認的法人個體identifiable legal entity ，否則縱然購有保險，一般亦須要自行承擔損失及維修責任(特別訂立的保險單除外)，維修亦要果斷迅速，否則拖延維修導致第三者的損失可以非常可觀而且不容 抗辯。如購有第三者保險，該將所有索償要求轉交保險公司，不可自行作出任何承諾，否則會被視為違約，失去保障。
滲漏受 害的第三者:
如 已購買保險，可向保險公司索償，保險公司賠償後會因應情況向致漏源頭業戶討回賠款。如未有購買相關促險，只能直接向致漏源頭業戶索償，如對方或對方保險公 司拒絕承認責任，在考慮法律行動前，須先行根據過失原則衝量對方責任，由於在法庭上要由索償一方自行提供足夠證據證明源頭及過失，並須自費聘請獨立公證行 評估損失，民事訴訟亦有被反索償可能，小額錢債法審裁署只審理五萬元以下之賠償，原訟庭則可能需要聘請法律代表，興訟與否，應向有良好聲譽之專業律師咨 詢，如實告之事件始末及出示證據，聽取客觀之專業意見後自行判斷。
根據香港法例，任何人士，包括律師，如主動教唆、煽動並以成功索償為收費先決條件來挑動官司，有可能觸犯包攬官司 和幫訟罪 champerty and malnuenance ，此法例主要防止有不良分子借無益雙方之訴訟謀利。
