僭建物
Unauthorized Building Works
-節錄-

Sherman S. M. Wong
(2010年5月)

工程只能達致硬件的改善，沒有軟件的配套，包括妥善的管理及商戶的合作和自律，亦無法改善整體環境，過去各期通訊，除扼要報告議決事項外，偶亦有就一般物 業管理常識作出探討，希望拋磚引玉，或喚起大家對物業管理重要事項的關注，我們決定以後每期通訊都選擇某一物業管理事項提供簡介，這期說的是僭建物 (ubw, unauthorized building works)。

在2009年8月24日的通訊中，我們曾列出五類須迫切處理的侵權行為，僭建、堵塞或銷上走火通道屬五者之首，僭建物如果在私人物業中，還只屬業主個人問 題，但如果僭建物對公眾安全構成威脅，法團仍有規管或舉報責任，例如私人物業內之柱、樑及主力牆，仍屬於大廈共有設施(common parts)，不得破壞，僭建物如對這些共有設施造成損壞，後果極為嚴重，馬頭圍道45j塌樓事故可見一斑。如果僭建物建於共有地段(common area)(註1)，法團或公契管理人更屬責無旁貸，據香港法律344章物業管理條例第16條所示，一切共有設施及地段的管理及訴訟都屬法團的權力及責任，即使共 有地段侵權者屬個別人士，任何人士不滿而投訴、興訟或經政府部門提出公訴，法團或公契管理人必然屬興訟或與訟人的一方(doctrine of locus standi)(註2)，關於法團責任，有兩個案例可供參 考:

翻查法例，根據香港法例第95F章《消防(消除火警危險)規例》(註5)、第123章《建築物條例》(註6)、第502章《消防安全﹝商業處所﹞條例》及香港法例第572章《消防安全﹝建築物﹞條例》(註7)規定，僭建物可被刑事檢控，罰款高達$200,000及監禁一年至三年，累積計可達6年，再犯每天罰款$20,000至$25,000 。這些條例，都是經多次慘劇然後修訂得出(註8)，可說並非不合情理的惡法。

在法團(筆者參與的另一法團)前，我們和一些對以上問題有認識之商戶及業戶，早已本著對事不對人的態度，向管業處反映，指出問題的嚴重性，但當時管業處只將焦點集中在商戶 店前通道的貨品，實際上大部份都未有觸犯消防條例，輕重本末倒置，法團成立後，我們亦本著預防勝於治療的理念，多次重申應先行解決明確違法的僭建物，並對 受影嚮業主或商戶解釋和提供協助，管委會及管業處經多次會議及諮詢法團法律顧問後，已得到明確訊息及達成共識，希望能盡快清查及拆卸本大廈內的違法僭建 物。我們亦呼籲各商戶及業戶以公眾利益為重外，亦不要以身試法，觸犯以上所述四條有關條例。